住まいの自習室

最近は円安の影響もあり、外国人（非居住者）が日本の不動産を投資対象として購入するケースが大変多くなりました。

同時に、外国人が売主となる場合も多くなっています。

売却する場合は、外国人の申告漏れを防止する観点から、その不動産の買主（法人、個人問わず）が源泉徴収義務者となり、売買代金の一定割合の金額を徴収して、翌月10日までに税務署に納付しなければなりません。

 

 

 

 

目次

① 買主（居住者）の手続き
② 売主（非居住者）の手続き
③ 源泉徴収義務の判定における注意点

 

外国人（非居住者）が不動産を売却した場合、一定の条件に該当する場合、その不動産の買主が売買代金等を支払う際に、支払金額の10.21％相当額を源泉徴収して税務署に納付する義務があります。
 

一方、不動産の売主に支払われる金額は支払金額の89.79％相当額になります。

 

 

 

 

① 買主（居住者）の手続き

買主は売買代金等（手付金、残代金、固定資産税清算金など）を支払う都度に10.21％相当額を源泉徴収しなければなりません。
源泉所得税の納付書（非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書）に必要事項を記載して、売買代金等の支払日の翌月10日までに源泉徴収税額を納付します。
 

 

 

 

② 売主（外国人や海外居住者など）の手続き

売買代金から源泉徴収税額10.21％が控除された「89.79％相当額」が入金されます。
買主から「源泉徴収税の納付書」または「支払調書」を受領し、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告書を税務署に提出します。
一定の要件を満たしていれば、居住用の3,000万円特別控除等の適用を受けることができます。

場合によっては所得税還付を受けられる場合もあります。

 

 

 

③ 源泉徴収義務の判定における注意点

不動産の売買代金が1億円以下で、かつ、購入者が自己または親族が居住用に供する場合は、源泉徴収義務はありません。
売買代金が1億円を超えるかどうかの判定は、共有者ごとの持分に応じて行います。
仮に売買代金が1億円以下であっても、固定資産税清算金を含めると1億円を超える場合などは注意が必要です。
 

 

 

 

 

～まとめ～

非居住者や外国人から不動産を購入する場合、買主は個人や法人を問わず源泉徴収の義務があります。

外国人から不動産を購入する個人が、源泉徴収義務者になるのは一般的に馴染みがないので注意が必要です。

 

 

【源泉徴収額の計算例】

 

（売買価格3,000万円の戸建てを売却した場合）

・1月31日に手付金300万円を受領した場合

　3,000,000円×10.21％＝306,300円

　　　　　　　　　　←翌2月10日までに源泉所得税を納付

・3月1日残代金2,700万円を受領した場合

　27,000,000円×10.21％＝2,756,700円　

　　　　　　　　　　←翌月4月10日までに源泉所得税を納付
 

最近の傾向として、ゴミ出しに関する設備やサービスが人気を集める分譲マンションの共用施設やサービスについて考えてみました。

 

分譲マンションの共用施設やサービスについては、住んでみないとわかりません。充実した共用施設やサービスは大規模マンションでないと付いていないものも多いです。
よって、便利なものの、設置率が低い施設やサービスも多く、設置されている事で管理費が高くなることもあります。

 

目次

次の3点に絞って解説させて頂きます。

 

①    ゴミ出し関連
②    防災備蓄関連
③    居住者向けサービス

 

 

 

① ゴミ出し関連

回収日や時間を気にしないでゴミを出せる「24時間ゴミステーション」は設置率も高く、人気の共用施設になります。

臭いが気になる生ごみやかさばりがちな段ボール箱などをこまめに捨てられる点が支持されています。
また、設置率は低くなりますが、「各階専用ゴミステーション」もエレベーターに乗らずにゴミ出しが出来るという点で高く評価されています。特に、運ぶ際に透明ゴミ袋の中身が他人に見られてしまうという恥ずかしさから解放されるという点も見逃せません。
マンションによっては、「ゴミ回収サービス」というゴミ出し不要サービスもあります。ゴミを持ち運ぶ手間がかからないという点が人気です。

 

② 防災備蓄関連

災害時用の食料や簡易トイレ、非常用発電機、ストレッチャーといった住民が共有して使用できるものが保管できる「防災備蓄庫」があるのもマンションのメリットです。
いざ災害が発生した際に、自宅にある備蓄品以外にも利用できるのは心強いものです。
また、災害時にスタッフがサポートしてくれる「防災ステーション」もありがたい存在です。災害時の誘導に加え、防災備蓄庫の管理・補充・防災訓練などに対応してくれます。

 

 

③ 居住者向けサービス

「宅配ボックス」は不在時でも荷物を受け取れ、家を留守にしがちな共働き世帯に特に人気です。宅配物の発送にも対応可能な「宅配ボックス」もありますし、生鮮食品などを保管できるタイプもあります。

「サイクルポート」でも、住戸ごとに区画を割り当てられている専用駐輪スペースがあります。自転車だけでなく、屋外で使う子供用三輪車やお砂場セットを置けるスペースであればことさら重宝します。

「エントランスラウンジや待合いスペース」があると、ホテルのロビーのような雰囲気を醸し出し、室内に入れずに話しができるスペースとして重宝されます。また、住民の憩いの場にもなります。
特に来客用の「ゲストルーム」があれば、ホテル並みの施設にもかかわらず、1泊数千円程度で宿泊できるため、家族や友人に喜ばれます。宿泊後も掃除してもらえるので手間いらずで済みます。
 

 

 

 

 

～まとめ～

上記に紹介した施設やサービス以外でも、「敷地内公園」や「洗車スペース」「コワーキングスペース」「キッズルーム」「パーティールーム」「コインランドリー」を設置するなど、マンションデベロッパーもマンションの付加価値を上げる創意工夫をしています。
ただし、施設用の床面積が販売床面積にならない点でマンション価格が高くなったり、行き過ぎたサービスにより、管理費等が高めの設定になる場合もあります。
立地やマンションのグレード等を勘案して、身の丈に合ったマンション選びをすることも大切です。

売出し物件は唯一無二の不動産であり、個別性が強く、当然ながら一件しかありません。よって、人気物件や割安物件の場合は、複数の購入申込みが同時に入る場合があります。

 

売出中の不動産で、同時にもしくは数日遅れで購入申込み（買付証明）が入る事があります。基本的には申込順ですが、購入申込者の希望価格や購入条件、属性等はさまざまになります。

売主または仲介業者は同時に申込みが入った場合、売主にとって条件が良い購入希望者と売買契約書を締結したいという、売主側の意向が反映されていきます。

どんな意向が反映されるのか？解説していきたいと思います。

 

 

 

目次

•  
• ①不動産申込みの「一番手」とは？
• ②不動産購入申込みが複数同時に入ったら？
• ③売主が買主を選ぶ「選択ポイント」は？

 

 

 

 

①不動産申込みの「一番手」とは？

 

「一番手」という文字通り、一番最初に購入申込み（買付証明書）をしてくれた購入希望者になります。買付一番手と呼ばれ、売主との優先交渉権が与えられます。例えば、売出価格より100万円安く購入申込みをしている場合で、二番手希望者が満額で申込みをしていた場合、一番手買主が満額で購入する意思表示をした場合は一番手買主と満額で契約をする流れとなります。

 

 

②不動産購入申込みが複数同時に入ったら？

 

ほぼ同時の申込みであれば、売主にとって条件が有利な方を選択すれば良いと思います。

ただし、2番手の買主様には、不動産屋さんから丁寧な連絡をしてもらった方が望ましいです。また、必ずしも一番手と契約締結になるとは限りません。2番手の買主様も、場合によっては一番手の買主様に繰り上がる可能性もあります。

万が一に備えて、誠意ある対応を心掛けましょう。

 

 

③売主が買主を選ぶ「選択ポイント」は？

 

①住宅ローン利用　有無

　ポイント：勤務先や年収、勤続年数

 

②価格交渉　　　　有無　　

   ポイント：購入意欲や価格許容度

 

③個別の特約条項　有無　　

   ポイント：売主に不利な特約かどうか？

 

④手付金額　　　　多い・少ない　

 

⑤契約締結日　　早い・遅い

　ポイント：早めの署名押印

 

⑥引渡可能日　　早い・遅い

　ポイント：残金入金は早めが安心

 

⑦買主の属性　良い・微妙

　ポイント：人柄も含めて見極めが必要

 

 

 

～まとめ～

 

分かれ（不動産業者が2社以上）の商談の場合、買付証明書を頂くときには、不動産業者ごとで、優先順位の考え方が違うため、売主様側の不動産業者の考え方を確認しておくことも大切です。

もう一つ重要な事は、住宅ローン利用が必要な買主様に「現金購入」は無理な話ですが、売主様にとってみれば、残代金受領は、融資利用であっても全額自己資金でも、現金で受領することには代わりはありません。その為にも、住宅ローンを利用する資金計画であれば、早めに事前審査を受けて、融資仮承認（内定）を頂いておくよう、不動産業者を通じて購入希望者にお伝えしておくのが無難です。

夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。

 

 

目次

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
②離婚や相続等で揉める要因になる
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

 

 

 

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。

 

 

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

 

 

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。

 

 

 

『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』　～まとめ～

　　夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。