住まいの自習室

共有名義不動産とは、一つの不動産を複数人で所有している不動産をいいます。夫婦で購入したマンションや兄弟姉妹で相続した実家といった「共有名義の不動産」は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
しかし、自分が所有する共有名義の持分のみであれば、自分の意思で自由に売却できます。ただし、共有持分の売却には通常の不動産売却とは異なる点があり、関係者間でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
 

 

目次

① 共有者全員で同時に売却する
② 他の共有者に買い取ってもらう
③ 土地を単独名義にするため分筆する
④ 買取業者に売却する

 

通常、不動産売却では一般個人が購入者となります。
しかし、共有持分の場合は一般個人への売却は現実的ではありません。
なぜなら、不動産の一部を購入しても、その不動産を自由に使用できるとは限らないからです。
ましてや、先に一部の共有持分者が居住していた場合、同じ居宅に同居することは不可能です。

 

次に、共有持分を売却する方法を解説します。

 

 

 

 

① 共有者全員で同時に売却する

共有者全員の合意を得て、共有者全員で共有名義不動産を売却する方法です。全員で売却すれば、本来の相場価格で売り出すことができるのが大きなメリットです。

この場合、共有持分の割合に従って売却代金を分け合うことが一般的です。

 

 

 

 

② 他の共有者に買い取ってもらう

共有持分者が兄弟や親族など、同じ不動産を共有している人に買い取ってもらう方法もあります。
共有者が身近な関係者である場合は、自分の持分を買い取ってもらえないか相談してみましょう。他に共有者が2人以上いる場合は、それぞれに声をかけてもよいでしょう。

 

 

 

③ 土地を単独名義にするため分筆する

共有持分として所有している不動産が土地である場合は、分筆することで共有名義から単独名義に変更できます。
分筆とは、一つの土地を複数に分割して登記する手続きのことです。
単独名義になれば、自分の売却意思だけで土地を売却できます。
しかし、単独所有した土地の形状や位置等に差異が生じてしまい、その土地の使い勝手が悪くなったり、資産価値が下がってしまうなどの新たな問題が生じる恐れもあります。

 

 

 

④ 買取業者に売却する

一般の買主が付きにくい不動産の共有持分となるため、一般個人への売却は難しいでしょう。その場合、プロの不動産買取業者に共有持分買取の相談をすることになります。
共有者同士で話を進められない場合や、顔も合わせたくない場合なども、不動産買取業者に相談するのが無難です。
共有持分や訳あり不動産を買い取ってくれる買取業者は、最寄りの不動産業者に相談するか、ネット等で検索してみましょう。

 

 

 

 

～まとめ～

共有名義の不動産は、共有者全員の同意があって売却することができます。
共有者のうち、一人でも売却に同意しない人がいると、不動産全体を相場で売却することはできません。
誰かが急に「売るのをやめる」とか「その金額では納得できない」と意見が対立する場合も考えられます。
そのため、不動産の共有状態を避ける、または共有名義になっている不動産は早めに共有関係を解消するなど、専門家に相談しておくことが重要です。
 

土地を売却する際に、隣地との境界がはっきりせず、隣地の持ち主と揉めてしまうトラブルに気を付けなければなりません。

予め、確定測量を行うことで、そういったいざこざを避けることができます。

 

 

目次

①隣地の所有者も立ち会う測量
②確定測量にかかる費用の目安
③確定測量に必要な期間

 

確定測量とは、土地家屋調査士や測量士などの専門家によって、土地の境界を明らかにする測量のことです。測量で明らかになった境界には境界杭が埋められ、目で見て境界がわかるようになります。
測量には境界確定測量と現況測量、地積測量の3種類があります。

それぞれ目的や測量方法が異なるので、区別して理解し、適切な方法を選びましょう。
 

 

 

 

①隣地の所有者も立ち会う測量

境界確定測量では、一般的に土地の所有者と測量士に加えて隣接地権者に立会いを求め、行政が発行する図面をもとに土地の境界を確定させます。

行政との境界を確定することを官民境界確定と言います。

官民境界確定がなくても境界確定測量を行うことは出来ますが、官民境界確定がないと現況測量図の扱いとなり、正式な測量図とは言えません。
また、建物の一部（屋根や樋、ブロック塀、樹木など）が越境している場合は、将来的に越境を解消する覚書等をお互いに署名捺印する場合もあります。
 

 

 

 

②確定測量にかかる費用の目安

測量は土地の広さや隣接地の種類や形状、立会人の人数等でかなり違ってきます。
一般的な宅地であれば、官民境界確定ありだと60万円～80万円、官民境界確定なしで35～45万円程度が費用の目安だと言われています。
測量会社によっても費用は異なります。予め見積書を取得した上で、測量の依頼をしましょう。

 

 

 

③確定測量に必要な時間

確定測量は基本的に２～３ヶ月の期間を要します。

官民境界で役所の立会いを求める場合、混んでいると１～２カ月後でないと立会い出来ないこともありますので、早めに申請しておくとスムーズに進みます。

また、隣接地が空き家の場合、居所や移転先を調査するのにかなりの時間を要する場合があります。居所がわかっても郵送物が届かなかったり、音信不通である場合もあります。その場合は、筆界特定制度等を利用するケースも出てくるでしょう。その場合は、６ヶ月～１年程度要する場合もありますし、費用負担もかなり増えますので、注意が必要です。
 

 

 

 

 

～まとめ～

現況測量は隣人の立会いなどをせずにおこなう測量で、土地境界を詳しく調査せず、土地家屋調査士や測量士が土地の現況を確認して図面化する簡易的な測量方法です。
確定測量をせずに土地を売却した場合、境界が曖昧だとトラブルが起こることがあります。売主には契約不適合責任が課せられており、境界杭が欠損していたり、境界トラブルを抱えていると違約金や損害賠償請求を受ける可能性もあります。売却する前に土地の境界を明らかにし、確定測量図を買い手に示すことで、このようなトラブルを避けることができます。

夫婦が離婚する際、自宅は夫名義だから私には関係ないと考える妻もおります。しかし、離婚後の妻の生活や住処を考えた場合、安易に考えずに専門家に相談しましょう。
 

離婚に伴って不動産を財産分与する場合、夫婦それぞれが受け取る割合は不動産の持分割合とは無関係です。基本的な考え方として、財産分与の割合は「2分の1ずつ」とされているからです（専門用語で「2分の1ルール」ともいう）。

ただ、この「2分の1ルール」は法律で明確に定められているわけではありません。「不動産は100％妻が引き継ぐ」でも、「共有財産は夫が全て引き継ぐ」でも、夫婦間で合意が得られているのであれば、何ら問題はありません。
※実務上は「2分の1ルール」が原則となりますので、裁判（離婚審判）になった際、2分の1と異なる財産分与割合を主張する人は、主張の正当性を立証する責任を負います。
 

目次

①離婚で家を売却することの注意点
②家を売るタイミング
③財産分与する場合のポイント

夫婦が離婚する際の状況は夫婦それぞれだと思います。子育ての状況や働き方・収入、住宅ローンの借り方などの要素が多様であり、比較すること自体が難しいかもしれません。考え方のポイントを記載しますので、ご参考になさってください。

 

 

①離婚で家を売却することの注意点

離婚で家を売却する場合、住宅ローン返済や財産分与などを考えれば、整理しやすいかもしれません。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を離婚時に平等で分け合うことです。お互いに合意すれば、どちらか一方が全額を受け取ることも可能です。

婚姻前に購入した家でも、婚姻後に夫婦で協力して支払った分は共有財産となります。2人で支払った分が財産分与の対象です。

一方、婚姻前から所有している家やいずれかの親から無償で贈与・相続した家は、特有財産と呼ばれ、財産分与の対象になりません。
財産分与の対象となる家の売却をスムーズに進めるためにも、売るタイミングや注意点を理解していきましょう。

 

 

②家を売るタイミングはいつか？

家を売るタイミングもメリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況にあった方法を選択しましょう。

家を売るタイミングが離婚前でも離婚後でも、査定して家の価値をはっきりすることが大切です。

家が売れてから離婚すると、離婚前の財産分与が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる恐れがあります。

贈与とは、無償で財産を分け与える事です。どちらかの名義だけの家を売却して得た売却益を分け合い、家の名義を持たないほうが売却益を受け取ると、贈与を受けたとみなされる場合があります。

しかし、事情によっては離婚前に家を売らなければならない場合もありますので、その際はデメリットを理解した上で売却しましょう。

高値で売れて贈与税を払っても得になるケースや、相手方の親が購入するケースなどの特殊事情があれば、家を売る判断も間違いではありません。なお、離婚調停中でも合意すれば、家を売却できます。
離婚後に家を売る場合、転居にかかる手続きや離婚に伴う各種手続きなどを済ませた上で売却活動に取り組めます。そのため、売却時期を子供の進学や転居のタイミングに合わせるとストレスも少なくなります。

ただし、売却に時間を要する場合もありますので、極力、並行して進めるのが無難かもしれません。

 

 

③財産分与する場合のポイント

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚時に分け合うことです。

家の名義がたとえ夫婦どちらかのみであっても、夫婦の協力によって形成されたものとみなされるため、財産分与の対象になります。財産分与の割合は夫婦それぞれ2分の1ずつが一般的ですが、話し合いによって変更可能です。

財産分与には3種類あり、離婚原因や夫婦に収入、年齢等の状況を勘案して共有財産の分配割合を決めることになります。話し合いで決定しなかった場合や、そもそも話し合いができない状況にある場合は、家庭裁判所に調停もしくは審判を申し立てできます。

・清算的財産分与
夫婦それぞれの貢献度は２分の１ずつとみなされ、夫のみが働きに出ている場合であっても、妻の「内助の功」的な解釈により妻は共有財産の２分の１が受け取れます。ただし、婚姻期間中における様々な事情を鑑みると、必ずしも共有財産を半分ずつに分けた方が良いとは考えにくい場合もあります。

・扶養的財産分与
専業主婦（主夫）でどちらか一方が経済的に弱い立場にある場合、共有財産を経済的に弱い立場の配偶者に多くの共有財産を渡すことを「扶養的財産分与」といいます。
（例えば）
①夫婦の片方が幼い子供を養育する必要があり、離婚後にフルに働けない場合
②夫婦の片方が高齢・病弱などが原因で、離婚後に就職が困難である場合

・慰謝料的財産分与
夫婦間で紛争が起こっている場合に、慰謝料請求と財産分与の請求を同時に行う場合もあります。原則として、夫婦間での慰謝料請求と財産分与の請求は別々のものと考えるのが通常です。しかし、不倫やDVが離婚原因の場合、慰謝料請求は財産分与の請求と一緒に行うのが妥当とされます。
 

 

～まとめ～

財産分与の話し合いをした場合、例えば「預貯金は折半にして、不動産は妻、家具や電化製品は夫が引き取る」など、共有財産の分配方法を決めましょう。

財産分与について夫婦間で合意形成が取れたら、離婚協議書に合意内容と各共有財産の価格について記載することが望ましいです。そうすることで、後々、余計なトラブルが生じるのを回避できるからです。
また、離婚に伴って養育費などの取り決めがある場合、強制執行力のある公正証書を作成しておくと良いでしょう。

【不動産売却相談百科Q&A】の中の質問で多いのが、「土地を分筆して売却すると宅建業法違反になるのか？」という質問です。

その質問の背景として、広い土地は一般個人が買い取ることが難しいため、分筆して売却したいができないというものです。

宅建業者から宅建業法上、一般個人は広い土地を分けて売ることができないと言われているのでしょう。

しかし、宅地建物取引業に該当する取引かどうかは個別の判断になります。不動産売却における要件を、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に照らし合わせて、事業性が高いかどうかを判断します。

よって、宅地建物取引業であるかどうかの判断基準は、以下の通りです。

 

 

 

 

 

 

目次

• ①    取引の対象者
  ②    取引の目的
  ③    取引対象物件の取得経緯
  ④    取引の態様
  ⑤    取引の反復継続性

 

 

 

 

 

①    取引の対象者

広く一般のものを対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

 

 

 

 

②    取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

 

 

 

 

 

③    取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
 

 

 

 

④    取引の態様

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

 

 

 

 

⑤    取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
参考：国土交通省ホームページ(宅地建物取引業法　法令改正・解釈について)

 

上記の要件の中でも「取引の反復継続性」は、客観的に判断することが可能ですので、特に注意しなくてはならないポイントです。

 

 

 

 

 

【反復継続とは】

 

例えば、一つの土地を二つに分筆して売却した場合、「反復継続」して売却したことになるのか？という問題があります。

行政庁の解釈として「ごく薄い灰色」だと思います。

では、一つの土地を造成して道路や水道管等を埋設して4区画に売却した場合は、「濃い灰色」との認識を持たれると思います。

さらに、サラリーマンが100坪の実家を2区画に分けて売却した場合は、事業性は低いといえます。

例えば、それを両脇の隣接所有者に分けて売却した場合は、不特定多数への販売に当たらず、特定の2人の隣接者への売却となります。さらに事業という概念には当たらないと解釈されると思います。

 

 

 

①    広い土地を分筆して売却する場合

地主に相続が発生し、相続税を納付するため土地300坪を売却する場合を想定してみましょう。

その地主が宅建業者に売却すると買取価格が安いため、自分で造成して道路を通して4区画で売地看板を建てたとします。

近所の方が直接買ったり、不動産業者が買主を連れてきて、すぐに完売した場合を考えてみましょう。
相続税の納付目的であれば、特定の資金需要の充足であるため、事業性は低いといえます。

しかし、造成して道路を通した部分は事業性を感じます。

また、売地看板を建てたのも不特定多数への販売と解釈もできます。そういった面で、事業性については「灰色」だと思います。

しかし、砂利道路で4区画に区切った程度で、不動産業者に販売を委託すれば、「相続税納付のための売却」で事業性は「薄い灰色」に薄まると思われます。

 

 

 

②    数回の取引を行っている場合

サラリーマン大家さんを取り上げてみましょう。

ある程度の規模感で投資しているサラリーマン投資家の場合、所有不動産の入替えや買換え目的で、所有物件を売ったり買ったりするケースがあります。

短期間で売り買いを繰り返すと、「反復継続」に該当しますし、そこに利益を載せると「事業性」も色濃くなります。
しかし、「資金収支が赤字のため借入金を圧縮する目的」であれば、特定の資金需要を充足する目的に該当すると思われます。

その売却が2棟～3棟と継続して売却に出した場合も、目的が借入金の圧縮で本業がサラリーマンであれば、事業性は高くないとの解釈がなされると思います。

 

 

 

③    事業目的で複数回取引を行う場合

上記2のケースで、地主が自分の広い土地を相続税納付後も、継続して造成・売却を繰り返した場合も、事業性が高いと解釈されます。
上記３のケースで、サラリーマン大家さんが売り買いを繰り返し、売買益を積み上げていくような場合も当然に事業が高いと解釈されます。
 

 

 

 

 

 

 

～まとめ～

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に「反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。」とあるように、相続した実家や住まなくなった空き家を売却する場合は、1回限りの売却になりますので事業性が低いとの解釈になります。

しかし、不特定多数の対象者へ不動産を売却する場合は、その内容や相手先により事業性の判断が「灰色の濃淡」に影響することになります。

居住中物件を売却する場合、生活している空間に購入希望者のご案内が組まれることが当然にあり得ます。新築物件や転居済物件であれば、好きな時間帯での内見で問題ありませんが、自分たちが居住している売出物件は、ありのままの生活空間を見てもらうことになります。生活空間の内見を受け入れる際の心構えについて、ポイントをお伝えいたします。

 

居住中物件の内見では、日常の生活感や家具・水回りの使用感が如実に表れてしまうことは否めません。しかし、購入希望者にとって、内見は物件見学の唯一の手段であり、購入の決断可否を判断する唯一の場面になります。言い換えると、内見時の物件状況やその場の雰囲気により購入希望者は決断することも往々にありますので、大変重要な場面になります。
 

 

目次

①故障や不具合がないことを感じてもらう。
②ゆっくりと説明を受けながら、一通り室内を拝見してもらう
③物件とともに、売主の人柄や接し方も見られていると意識する

 

内見希望者は、売出物件に対して、予算や立地、間取りや広さ、周辺環境などに何らかの魅力を感じているのは間違いありません。その反面、「設備の老朽化や劣化具合」「使用感や損傷個所」「日当たりや騒音、臭い」など、中古物件ゆえに内見しないとチェック出来ないポイントを確認するために内見に来るのです。
 

 

 

①故障や不具合がないことを感じてもらう

設備の故障や不具合があると、購入価格の他に修理費や修繕費を考慮しなければなりません。購入希望者の決断を鈍らせるだけでなく、指値が入って価格交渉される場合もあるでしょう。特に水回りを気に掛ける購入希望者は多いです。特に排水溝の臭いやカビ、水あかなどの汚れは予めキレイにしましょう。
 

 

②ゆっくりと説明を受けながら、一通り室内を拝見してもらう

先ずはリビングの整理整頓を心掛けて、スッキリと見せる工夫をした方が良いでしょう。置き物が多かったり、雑誌や新聞が積み重なっていると、雑然と見えるだけでなく、部屋が狭く感じてしまうものです。また、ドアや襖等の不具合や開閉時の引っ掛かり等がある場合は予め修繕しておく事をお薦めいたします。購入希望者に建付けに対する不安感を増幅させる恐れがあります。フローリングやクロスなどの使用感は「許容できない汚損や痛み」を除いて、やむを得ないかもしれません。
 

 

③物件とともに、売主の人柄や接し方も見られていると意識する

購入希望者が購入するのは「家」ですが、潜在意識の中に、「いい人からいい物件を買いたい」という気持ちが入っています。言い換えると、「嫌な人が住んでいる家は買いたくない」という無意識の抵抗が入っています。すなわち、売主は、内見を受け入れるときに購入希望者を避けて部屋の奥に隠れるのではなく、内見希望者を笑顔で出迎えて、自らご案内した方が確実に人柄を評価されるのです。また、室内の雰囲気を雑貨や小物でイメージアップする「ホームステージング」も欠かせない要素になります。人は誰しも「ワンランク上の暮らしをしたい」という願望を持っています。玄関やリビングだけでも「ちょっとオシャレに」「いつもより品良く」という魅せ方をすることも大切といえます。時々、収納内部の広さや奥行を確認したいという希望もあります。事前に、見せられる収納部と見せられない収納部は色分けした方が望ましいと言えます。

 

 

 

『居住中の内見顧客の迎え方』　～まとめ～

内見時の売主の対応や接し方によって、購入希望者の決断は影響を受けます。いかに決断するハードルを下げるかが大切なポイントになります。売主の立場としては、掃除が行き届かない箇所や破損・汚損が大きい箇所は見せたくないものです。しかし、購入後のトラブルや行き違い、後日の再内見の二度手間等を避けるためにも、設備の不具合や内装の破損汚損は予め内見希望者に見せた方が望ましいと言えます。その誠実な人柄に対して、購入希望者は安心感を持ち、購入の決断を早める可能性もあります。購入希望者にとって中古物件は、不具合や破損汚損があって当たり前という考え方もあるものです。その不具合や破損汚損が許容できたり、修繕可能であれば、購入の決断に影響は及ばさないと考えます。
　また、不具合や破損汚損があり場合は、事前に不動産会社に相談して、修繕工事の見積もりを取得しておきましょう。内見希望者もその見積書があれば、自分の出費額を予め把握できるため、決断し易くなるでしょう。

マンションや1戸建てなどの不動産を年度の途中で売却しても、売主には固定資産税の支払い義務が残ります。それは、固定資産税の納税義務者がその年の1月1日時点の所有者だからです。原則として、土地を売却した後も納税義務者は変わりません。しかし、不動産の実務上は、売主と買主で日割り計算して負担を分けるのが一般的です。
今回は、不動産売却後の固定資産税に関する基礎知識や計算方法につて説明いたします。

 

 

目次

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
②売主と買主による日割り清算
③固定資産税清算金とは？

 

 

 

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？

固定資産税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。例えば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産とみなされ、課税対象となります。また、それらの固定資産を所有している限り、納税義務が生じて固定資産税を支払い続けなければなりません。
では、年度途中で不動産を売却した場合は、売主と買主のどちらが負担するのか？
不動産の売買契約書を締結する際に予め取決めしておく事が必要です。一般的には日割り清算する場合が多いでしょう。

 

 

②売主と買主による日割り清算

不動産売買契約を締結すると、一般的に条文等に【公租公課の負担】が記載されております。一般的な（関西以外は）場合は、公租公課の起算日を1月1日とし、引渡し日の前日までを売主が負担し、引渡し日から12月31日までを買主が負担するという取決めをする場合が多いです。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に、売主と買主の固定資産税負担を決める基準となる日を指します。
※関西地域では、「年度を4月1日～3月31日」とし、「起算日を4月1日」とする場合も多いでしょう。

 

 

③固定資産税清算金とは？

固定資産税清算金とは、不動産の売買を行うときに、不動産に係るその年の固定資産税や都市計画税を所有日数に応じて買主が売主に支払うお金（所有期間に応じた固定資産税等相当分）のことです。

 

 

 

『不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？』　～まとめ～

固定資産税清算金の支払いは、法的な規定はありません。売買契約書の中に必ず条項として組み込まれています。固定資産税は多くの自治体で、1.40％を標準課税として使用しています。しかし、固定資産税は地方税のため、居住している地方によって採用されている税率が異なる場合があります。また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に、毎年課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税清算金に都市計画税が含まれる場合があります。