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共働き夫婦が住宅ローンを利用する場合の注意点(2)

2025年2月21日

夫婦で購入する物件に対して夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査を受ける必要があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。

夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になるなどのメリットがあります。

妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースもないとはいえません。あらかじめライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てることも重要です。

② 離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。

特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。

持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

③ 売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。

住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。

また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければなりません。

～まとめ～

夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについて考えておく必要があります。

また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して、あらかじめ話し合っておくことが大切です。

しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。

共働き夫婦が住宅ローンを利用する場合の注意点

2024年11月21日

住宅ローンを契約する際、どのような契約方法にするかを迷っているという方もいるのではないでしょうか。

今回は、共働き世帯向けに3パターンの住宅ローン利用法とそれぞれのメリット、注意点をご紹介します。

　
不動産価格の上昇により、東京都23区の新築マンションは2023年、平均価格が1億円を超えています。

俗にいう「億ション」と言われる高額マンションが多くなり、共働きのパワーカップルが2人で住宅ローンを借りないと購入できない価格になっています。
※ただし、マンション価格の中央値は「8,000万円台」になります。

住宅ローンを一人で契約するメリットは、契約者の配偶者に収入がある場合に、その分は別のことにお金を使える点です。子どもの教育費や車の購入費、行楽など、住宅以外に必要なお金を貯めたい場合には、とても良い方法といえるでしょう。また、住宅ローン契約者の配偶者が万が一産休や育休、病気で収入がない時期があっても、返済に差し支えることはありません。

万が一、金利が上昇した場合であっても、配偶者に収入があれば住宅ローンの返済に窮することも無いでしょう。

ただし、住宅ローンの収入審査では、申込者のみの年収だけがチェックされるため、希望金額を借り入れできない可能性もあります。特に自己資金が少なく、高額物件を購入したい人は注意しておきましょう。

・住宅ローン契約：1本
・連帯保証人：保証会社のみ
・団体信用生命保険：1本
・住宅ローン控除：1人

②ペア型住宅ローン

「2人で住宅ローンを返済し、双方ともに住宅ローン控除を受けたい」と考えている場合は、「ペア型住宅ローン」をオススメいたします。

ペア型住宅ローンでは、住宅ローン控除を2人とも受けることが可能です。また、万が一のときに残債が保険金で支払われる団体信用生命保険には2人でそれぞれ加入できます。

収入合算のときと同様、2人分の収入を合算して収入審査が行われるため、一人で借入時よりも多くの金額を借り入れられる可能性が高くなります。

2人の自己資金が少なく、高額物件を購入したい夫婦にはピッタリの住宅ローンでしょう。ただ、ペアローンは、住宅ローン契約が2契約となり、契約時の手数料や諸経費も2契約分必要になります。

また、片方の配偶者が会社を退職した場合、一馬力で住宅ローンを返済していくことになります。将来的な見通しを勘案した上で、検討しましょう。

・住宅ローン契約：2本
・連帯保証人：夫と妻、保証会社あり
・団体信用生命保険：それぞれ
・住宅ローン控除：それぞれ

③収入合算型住宅ローン

借入金を多くしたいと考えるのならば、夫婦2人の収入を合算、片方を主債務者、もう片方を連帯保証人として審査される「収入合算」の利用を検討してみましょう。

収入合算型の場合、住宅ローン契約は1契約です。2人でお金を出し合って返済するとしても、住宅ローン契約時にかかる手数料は1契約分で済むこともメリットといえるでしょう。

反対に、団体信用生命保険は主債務者のみになる点は注意が必要です。連帯保証人に万が一のことがあっても残債はそのまま残ります。また、住宅ローン控除の控除対象者は主債務者のみのため、返済計画もしっかりと立てておきましょう。

もし、片方が産休や育休、病気で収入が減少したりなくなったりした場合も、毎月の返済金額は変わりません。

・住宅ローン契約：1本
・連帯保証人：配偶者、保証会社あり
・団体信用生命保険：1本
・住宅ローン控除：1人

～まとめ～

共働き夫婦は住宅ローンを利用する際、夫婦2人で住宅ローン控除を利用した方が税額控除の面で恩恵が大きいといえます。

住宅ローン控除は、正しくは「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築する場合に、毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除することができる制度です。

なお、所得税から控除しきれない場合には、翌年の住民税から控除されます。
2024年度の税制改正では、子育て世帯や若年夫婦世帯に対する控除が拡充されました。

対象となるのは、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦いずれかが40歳未満の世帯」で、それぞれ他の世帯よりも借入限度額が高く設定されています。

住宅ローンの金利見通しは？

2024年10月18日

9月の金融政策決定会合による住宅ローン金利への影響はないと考えられますが、7月に実施した利上げによって、短期プライムレート連動の住宅ローンの場合、10月の変動金利は約0.15％の上昇になっていると思います。

大都市圏のマンション価格の高騰が続いていますが、一つの要因が金融緩和（マイナス金利政策）でした。

日銀による「２％の物価安定目標」を達成するためでしたが、その目標も実現可能になりつつあるため、実質的なゼロ金利から令和6年7月に0.25％への追加利上げを決定しました。

日本の金利環境は人口減少や少子高齢化の影響を受けるため、今後も低金利が続くと思われます。デフレ経済から脱却して、物価上昇が続く経済情勢ではありますが、金融引締め的な金融政策は取りづらい状況だと考えます。

① 今後の変動金利

多くの人が借りている住宅ローン金利は短期プライムレートが基準になっています。短期プライムレートは主に日銀の金融政策の影響を受けます。

令和6年7月に日銀は政策金利の追加利上げを発表して短期金利は0.25％程度で推移することになりました。

短期プライムレートが上がれば、変動金利の基準金利も上がります。

令和6年9月2日にメガバンクや地方銀行の短期プライムレートは0.15％引き上げとなりました。同9月20日にも日銀の金融政策決定会合が行われ、政策金利は据え置きとなりましたが、植田総裁の会見によると「賃金や物価、海外経済の状況を勘案した上で、年内にもう1度利上げをする可能性もある」ようです。

今後、利上げが続く可能性もありますが、そのためには日本の経済成長が不可欠です。経済情勢が悪いのに金利だけ上がっていくことは考えづらいでしょう。

② 住宅ローンの変動金利

既に住宅ローンを変動金利で借りている人については、令和7年1月返済分から影響が出る場合が多いです。

多くの金融機関では毎年4月と10月に適用金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。

住宅ローンの5年ルール（金利上昇があっても返済額は5年間一定となる仕組み）が適用されている人については、直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合が多くなり、毎月減少する元本額が少なくなります。

通帳の履歴上の住宅ローン返済額はそのまま変わりませんが、返済額の元本と利息の内訳は変わっております。

③ フラット35の金利推移

フラット35の金利推移です。令和5年1月の金利は1.60％でしたが、その後上昇と下降を繰り返し、令和5年12月には1.91％になりました。

仮に5,000万円35年の借り入れをして金利が0.5％（2.1％）上昇した場合、総返済額で5,315,393円負担が増える事になります。

たった0.5％上昇しただけで500万円以上も総返済額が上がってしまうのです。フラット35の金利はずっと金利が上昇するわけではなく、低下する月もあります。フラット35はタイミングが重要ですので、借入を検討する場合は金利動向をしっかりと見極めましょう。

しかし、フラット35の金利が2.1％に上昇しても、歴史的に見れ
ば、まだ低金利といえます。

～まとめ～

現在の状況では変動金利が有利と考えられます。住宅ローンは最初の10年で35年間の利息総額のおよそ半分を支払います。

また、低金利であれば、元本返済も早く進むため、その後の金利上昇による返済額負担リスクを緩和させる作用があります。そう考えると、今の固定金利よりも低い変動金利での支払いの方が有利といえます。金利上昇リスクに備えつつ、各金融機関の優遇幅を参考に変動金利を選ぶのが賢明だと考えます。住宅ローンの優遇金利は各金融機関や住宅ローン利用者の属性（年収や勤務先、勤続年数等）により異なります。
一般的にはネット銀行の方が住宅ローン金利は低い傾向にありますが、金融機関によっては、金利上昇時の返済額の取り扱い（5年ルールの有無）が違いますので、注意が必要になります。

金利が上昇傾向にある中、住宅ローンは固定金利と変動金利はどちらを選択すべきか？

2024年1月20日

デフレ経済を脱却し、物価が上昇する中、今後の金利見通しはとても気になるところです。
特に住宅ローンは長期間の返済になりますので、商品内容や金利の選択は慎重に検討すべきです。

日本銀行は賃金の上昇を伴う形で2％の「物価安定の目標」を持続的かつ安定的に実現する事を目指しています。そして、粘り強い金融緩和を継続することで、経済活動を支え、賃金が上昇し易い環境を整えていま。しかし、経済や物価動向の不確実性が高いため、今後の金利の具体的な見通しは流動的であり、市場動向や経済情勢によって変動する可能性があります。詳細なレポートは日本銀行の公式サイトに掲載の「展望レポートのハイライト」を参考にしてみてください。

②ローンの期間

住宅ローンの借入期間を長くすると、毎月返済額は少なくなり家計への負担も減らせますが、逆に支払利息は多くなり総返済額は増えます。また、金利上昇時のリスクもローンの残存期間が長いほど、毎月返済額の上昇リスクが高くなりますので、注意が必要です。

③リスク許容度

これからの住宅ローンであれば、固定金利を選択して毎月返済負担の変動を避けた方が無難かと思われます。しかし、仮に金利が上昇しても返済に耐えられるだけの資金力があるのであれば、変動金利を選択しても良いと思います。、預貯金の蓄えが潤沢にあったり、株式投資をしていて、いざというときに換金できる状態であれば、相対的に金利負担が少ない変動金利を選択しておけば元本の返済が早く進みます。また、金利が上昇した際は、「繰り上げ返済」が有効です。

④現在の金利水準

日本の金利水準は、歴史的に見ても、世界的に見ても、かなり低い金利水準になっています。金利が２％上昇した場合や３％上昇した場合などに、毎月の返済負担がどの程度増えるか？予め確認しておきましょう。

⑤資産価値の下落リスク

利上げ（金利上昇）は「インフレの抑制」を目的としたものです。一般論として、金利が上昇すると不動産価格は下がると言われています。「借入金利が高くなると不動産を買う人が少なくなるから」とも言われています。住宅ローンで不動産を購入した後に、金利が上昇し不動産価格が下落すると、売却するときに「売れた金額」でローン残債を返済できない事態もあり得ます。そういう事態を回避するためにも、住宅購入時は購入金額の20％程度は自己資金を入れるなどすることも大切です。

『金利が上昇傾向にある中、住宅ローンは固定金利と変動金利はどちらを選択すべきか？』　～まとめ～

日本銀行は2023年4月に総裁が交代し、金融緩和政策の姿勢は継続されています。そのため、住宅ローンの変動金利が短期間で急激に上昇することは考えにくい状況です。とは言っても、将来的な金利上昇を想定しなければならない局面に来ていると思います。住宅ローンを利用する際は、金利が低いとか返済負担が軽いという安易な気持ちで、変動金利を選択することは進めることは出来ません。金利が上昇することを想定して、金利が上がっても返済負担が上昇しても耐えられるかどうか、よく確認してから金銭消費貸借契約書に署名捺印しましょう。

夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点

2024年1月18日

夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。

『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』　～まとめ～

夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。

住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？

2024年1月18日

住宅ローンも借金です。安全かつ安心できる返済計画を立てる事が大切です。
教育資金や不測の事態なども念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう。

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる

現在は低金利時代で、金融機関同士の競争も激しいため、昔に比べると多額の住宅ローンを借りられる時代にあります。しかし、大切な事は将来の教育費や私傷病による入院等のリスクを想定し、余裕を持った返済計画とすることです。

②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切

昭和の頃は6％～8％という住宅ローン金利もありました。今では考えられない金利水準になります。日本銀行によるゼロ金利政策も転換点を迎え、これからは金利上昇リスクが伴う時代です。変動金利が低いからと言って、安易に変動金利を選ばず、金利動向の見通し等をよく考えて選択しましょう。

③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く

住宅ローンは資産性が伴なうローンですので、遊興費等の借入と一緒には出来ません。しかし、借金であることに変わりはありません。借りる際は極力少なく、返済は短くという事を基本とする事が望ましいと言えます。預貯金が一定程度貯まったら、ローン内入れ（一部返済）も検討すべきでしょう。

⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

勤務先の業績悪化や転職による収入減、ご自身の入院、親の介護離職など将来のリスク要因を予め洗い出しておく事も大切です。基本的に、余力ある資金計画で貯蓄ができる生活水準を良しとする事が大切です。また、積立性の年金保険等などもありますが、若い方は老後資金より教育資金等を優先して蓄えた方が望ましいといえます。老後資金をせっせと積み立ててもインフレで貨幣価値が目減りする事も念頭に置くべきでしょう。

『住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？』　～まとめ～

住宅の取得にあたり、大半の方が住宅ローンを利用します。一般的に年収に対する住宅ローンの返済額割合は35％～40％が上限とされています。しかし、家族が出来ると、外食をしたり、旅行に行ったり、高級消費財を購入する場合もあるわけです。また、人生は「山あり谷あり」で不測の事態に直面するケースも往々にしてあります。住宅を取得する事により、安定した生活が送れるわけですが、予め想定されうるリスクはパートナーや両親と予め相談しておく事が大切になります。自分と家族のライフプランを考えて、安心安全な資金計画を立てましょう。