3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円特別控除とは、居住用不動産を売却した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得(譲渡価額から売却に要した経費を差し引いた金額)から特別控除として、最大3,000万円を差し引くことができる税制上の特例です。
目次
①次のいずれかを満たすマイホームであること
② 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係に該当しないこと
③ 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、災害によって売却する場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
④ 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと。さらに、売却した不動産について、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。
①次のいずれかを満たすマイホームであること
-
ア. 現在、主に住んでいる自宅である。
-
イ. 転居済の場合は、転居後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
-
ウ. かつ、土地の売却契約締結が家屋の解体後1年以内であり、その土地を賃貸していないこと。
-
エ. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である。
上記の「ア~エ」について詳しく説明します。 基本的に、本人または家族が住んでいる居宅が対象になりますが、「居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、3,000万円特別控除が適用されます。
なお、居住しなくなった後の利用用途については、空き家のままでも、賃貸に出していた場合でも適用可能です。
例えば、平成24年に転勤した場合、3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡(=売却)すれば適用可能です。つまり、平成27年12月31日までに売却すれば、賃貸していた場合でも3,000万円特別控除を利用できます。
ただし、家屋を解体後、駐車場として賃貸していた場合は、3,000万円の特別控除は適用されないため注意が必要です。 また、本人が転勤していた場合でも、配偶者や子供が居住していた場合は適用されます。
② 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係に該当しないこと
物件の買主が父母や親戚、または同族会社など、売主と近しい関係にある場合は適用対象外となります。
③ 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、災害によって売却する場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
売却した年の前年、前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないことが要件となります。
また、3,000万円の特別控除は一度のみ適用され、過去にこの特例を受けていた場合は再度適用できません。 さらに、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除などは併用できないため注意が必要です。
④ 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと。さらに、売却した不動産について、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。
売却した年、その前年及び前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていないことが条件となります。 また、売却した不動産に関して、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないことも要件です。
住宅や不動産関連の税制上の特例は複数ありますが、基本的に税制上の特例は重複適用ができません。どの特例を選択するのが最も有利か、慎重に判断しましょう。
~まとめ~
住宅税制は毎年変更されることがあり、要件が追加されたり厳格化されたりすることがあります。また、国税庁の公式サイトの説明が難解で、読んでも理解しづらい場合もあります。
そのため、分かりやすく解説しているサイトを探したり、直接「国税相談専用ダイヤル(0570-00-5901)」に問い合わせたりして、要件を正確に確認することが重要です。
国税相談専用ダイヤル(0570-00-5901)
<音声ガイダンスに従い、相談する内容の番号を選択>
-
「1」 所得税
-
「2」 源泉徴収、年末調整、支払調書
-
「3」 譲渡所得、相続税、贈与税、財産評価
-
「4」 法人税
-
「5」 消費税、印紙税
-
「6」 その他
「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例:(空き家の譲渡特例)」
空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは、相続または遺贈によって空き家及びその敷地を取得した相続人等が、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで(なおかつ特例の期間内)に、「被相続人居住用家屋(又は家屋及びその敷地)」あるいは「被相続人居住用家屋の敷地等」を売却し、一定の適用要件を満たす場合、その売却に係る譲渡所得金額から、最大3000万円を控除できる特例のことです。
「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例:(空き家の譲渡特例)」が4年延長され、適用期限が令和9年12月31日までとされました。また、令和6年1月1日以降に行う譲渡については、耐震リフォーム・除却要件が緩和され、相続人等が3人以上いる場合は特別控除額の上限が減額されました。
①家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
②売却金額が1億円以下であること
③耐震リフォームをする場合、譲渡日までに、または譲渡の翌年2月15日までに家屋が耐震基準に適合すること
④除却する(敷地のみ譲渡)場合、譲渡日までに、または譲渡の翌年2月15日までに家屋を除却すること
令和5年度税制改正では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側(購入者)が空き家等の耐震リフォーム・除却要件を満たせば良いこととなり、適用要件が緩和されました。
目次
①特例の適用期限が4年延長
②耐震リフォーム
③除却要件が緩和
④相続人が3人以上いる場合の特別控除額が減額
①特例の適用期限が4年延長
(改正前)平成28年4月1日~令和5年12月31日まで
(改正後)平成28年4月1日~令和9年12月31日までに
空き家問題は依然として社会問題となっていることから、特例の適用期限を延長することで、空き家発生の抑制への取組みが必要とされていることがわかります。
②耐震リフォーム
(改正前)譲渡日までにその家屋が耐震基準に適合
(改正後)譲渡日までに、又は、譲渡日~譲渡年の翌年2月15日までにその家屋が耐震基準に適合
空き家の譲渡特例は、譲渡側である相続人が満たすべき、一定の耐震リフォームが設けられていましたが、今回の改正により、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側(購入者)が空き家等の耐震リフォームの要件を満たせば良い事になりました。
③除却要件が緩和
(改正前)譲渡日までに家屋を除却
(改正後)譲渡日までに、又は、譲渡日~譲渡年の翌年2月15日までに家屋を除却
空き家の譲渡特例は、譲渡側である相続人が敷地の譲渡であれば家屋の全部を取壊し除却する必要がありましたが、今回の改正により、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側(購入者)が除却等の工事を実施すれば良い事になりました。
④相続人が3人以上いる場合の特別控除額が減額
令和5年度税制改正前の空き家の譲渡特例は、相続人が複数名いる場合であっても、控除額はそれぞれ3,000万円ずつと定められていました。
しかし令和5年度税制改正により、相続人が3人以上いる場合は、控除額が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
令和5年中の譲渡であれば、控除額が最大9,000万円(3,000万円×3人)である一方、令和6年以降の譲渡では控除額が最大6,000万円(2,000万円×3人)となります。
空き家の譲渡特例 ~まとめ~
空き家の譲渡特例は、空き家が放置されないように相続人を後押しするために設けられた特例で、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、売却金額が1億円以下であることなど、さまざまな適用要件が設けられています。注意が必要な点として、相続した時から譲渡する時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないという要件もありますので、注意が必要です。