住まいの自習室

不動産を購入する場合、必ず所有権移転登記を行うことになります。
なぜなら、所有権移転登記をしないと、自分の所有権を第三者に主張できないからです。
そこで、不動産取引で所有権移転登記をする方に向けて、所有権移転登記とは何か、所有権移転登記の手続きの流れや準備すべき書類について解説します。

目次

①所有権移転登記は一般の人（自分自身）でも手続き可能
②所有権移転登記に必要な書類
③所有権移転登記にかかる費用

不動産の所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったときに新たな所有者に関する情報を登記に反映させる手続きです。
登記完了まで、登記申請から2～3週間程度要します。
 

①所有権移転登記は一般の人（自分自身）でも手続き可能

不動産取引における所有権移転登記の手続きは一般的には司法書士に依頼します。
不動産登記法をはじめとする法令に基づく手続きを行うため、一定の専門知識が必要です。
しかし司法書士に依頼せず、自分で所有権移転登記の手続きをすれば、司法書士に支払う報酬を節約できます。

自分で登記手続きを行う場合、必要書類を作成したり取り寄せる手間がかかります。
 

②所有権移転登記に必要な書類

必要となる書類は次の通りです。
本人確認書類、印鑑証明書と実印、登記識別情報通知（従来の登記済権利証）、固定資産税評価証明書、住民票の写しなどがあります。
上記の書類の他、不動産の売買をした場合は「売買契約書」、贈与をした場合は「贈与契約書」、相続があった場合は「遺産分割協議書」や「遺言書」、裁判上の調停や審判があった場合は「調停や審判の調書」が必要になります。
また、離婚等に伴う財産分与があった場合は「離婚協議書や調書、判決書、離婚日が記載された戸籍謄本」が必要になります。
法務局の担当者に予め相談しながら、進めた方が安心です。
 

③所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税や戸籍謄本の取得にかかる費用があります。
登録免許税は、不動産を売買する場合は土地建物それぞれの固定資産税評価額の２％が原則です。
相続によるときは固定資産税の0.4％であり、贈与や財産分与によるときは固定資産税評価額の２％が登録免許税です。
自分で所有権移転登記までする場合は、5,000円程度の費用で済みますが、司法書士に依頼する場合は、50,000円～100,000程度が司法書士の報酬になります。
固定資産税評価額は都市部の方が高いので、相対的に登録免許税も都市部の方が高くなります。
 

～まとめ～

相続登記を除いて、所有権移転登記をしないからといってペナルティはありませんが、悪意ある所有者や背信的な輩によって、二重譲渡や不動産の乗っ取り等の懸念もありますので、注意が必要です。

不動産を取得したら所有権移転登記は早めに行うのが無難です。

一般的には、不動産売買した引渡し日に登記申請をいたします。
自分自身で所有権移転登記は出来ますが、極力、専門家である司法書士に所有権移転登記を依頼した方が望ましいと考えます。

隣地から枝が越境していた場合、その土地の所有者は一定の要件を満たせば自ら枝を切り取ることができる改正民法が、2023年4月に施行されています。所有者不明土地に付随する問題を解決する対策のひとつになります。

隣地から伸びる枝に困っている人には対処の選択肢が増えることになります。
 

目次

① 民法でいう「枝の越境」とは
② 共有の枝は一人でも切除可能
③ 越境された側で枝は切除可能
 

2023年４月、民法改正によって、越境された土地の所有者は「竹木の所有者に枝を切除させることができる」という原則を維持しつつ、新たな緩和対応が可能となりました。
 

① 民法でいう「枝の越境」とは

「枝から落ちる落ち葉で掃除する手間が大変」「枝が壁に当たって壁が傷付いた」場合に、従前に民法では枝を自ら切除できず「竹木の所有者に、その枝を切除させることができる」とされているのみでした。隣地が所在不明土地であれば、樹木の管理がされず荒れ放題になってしまう問題がありました。

② 民法改正：共有の枝は1人でも切除可能

民法改正前は、隣地の共有者全員から債務名義（判決）を得る必要がありましたが、今回の改正により、隣地の共有者の一人に対して枝の切除の承諾を得られれば、枝の切除が可能になりました。

つまり、他の共有者の同意を得なくても、単独でその枝を切り取ることができるようになりました。

③ 民法改正：越境された側で枝の切除が可能

次の要件のいずれかを満たせば、越境された土地の所有者は、越境した枝を自ら切除することができるようになりました。

・竹木の所有者に枝を切除するよう催促したのに、竹木の所有者が相当の期間内に切除しない。

※相当の期間とは一般的に2週間程度とされています。

・竹木の所有者が分からない、またはその所在が分からないといった場合に、現地調査や不動産の登記簿調査をしても所有者と連絡がとれない。

・急迫の事情がある場合で、差し迫った事情があれば催告なしで、隣地の所有者の枝の切除が認められます。例えば、枝が折れて自宅に落下する危険がある場合をいいます。

～まとめ～

今回の民法改正により、「枝の越境問題」について、従来とは違う「緩和された対応策」が可能となりましたが、「勝手に何でも切ってよくなった」というわけではありません。

先ずは、隣地所有者に枝を切ってもらえるよう、口頭や書面で頼むことが原則になります。隣地が所在不明で土地あれば、お声掛けが出来ません。一方、相続したものの放置したままの共有地などであれば、隣地に枝が伸びて対応を求められる可能性もあります。

不動産の権利証は大切に保管されている方が多いですが、いざという時に見つからない方も多いものです。

権利証が紛失したからといっても、不動産の売買が不可能になるわけではありません。紛失した時の対処法を知っておきましょう。

 

目次

① 司法書士による本人確認情報の作成
② 公証人による認証
③ 事前通知制度
 

不動産の権利証が必要とされる場面は、主には不動産を売却する時ですが、住宅ローンを借換えたり、不動産を相続する際（一定の場合）にも必要になります。
また「権利証」と表記していますが、今は「登記識別情報通知書」という名称で発行されています。

登記識別情報通知はアラビア数字やその他の符号の組み合わせ12桁の上にシールが貼られていますが、他人にその数字や符号は安易に教えないようにして下さい。
権利証や登記識別情報通知を紛失すると、費用や労力がかかりますので、くれぐれも保管には注意しましょう。
 

① 司法書士による本人確認情報の作成

不動産を売却する人が、本当にその不動産の登記名義人であるかどうか？

確認し、間違えがない場合は、「本人確認情報」を作成して法務局に提出します。作成費用は概ね5万円～10万円程度になります。
 

② 公証役場で公証人による認証

公証人立会いの下、登記申請書等に記名押印し、本人確認の認証を付与してもらう方法もあります。公証人とは当事者から依頼を受けて、公正証書遺言などを作成する公務員です。主には裁判官や検察官だった方が公証役場の公証人になっています。手続きは厳格ですので、事前に公証役場に出向いて相談した方が望ましいでしょう。かかる費用は数千円程度になります。
 

③ 事前通知制度

登記の申請時、登記識別情報の記載欄に何も書かずに書類を提出します。

後日、法務局から【本人限定受取郵便】で「登記申請があったこと・申請内容に間違いが無ければその旨を法務局に申し出ること」といった通知書が届きます。

届いた通知書を2週間以内に記名押印して、法務局に返送または持参する事で、法務局は登記申請者と登記名義人が同一であると確認します。

～まとめ～

権利証（不動産登記がオンライン化された後は「登記識別情報通知」）は、

不動産の売買や抵当権の設定の際に使われる重要な書類ですので、金庫等に厳重に保管されるべきものです。
万が一権利証を紛失された際、悪用されないよう注意が必要です。
不動産を管轄する登記所（法務局）へ不正登記防止の申し出を行います。不正登記防止の申し出をすると、申し出から3ヶ月以内に何らかの登記申請があった場合、申し出をした人に登記申請があった旨の通知がされて、登記申請が登記名義人本人によるものなのか確認できます。紛失に気付いたら、早めに不正登記防止の申し出をしましょう。

また、登記識別情報の効力を失効させる方法もあります。登記識別情報の効力の失効申し出は、その不動産を管轄する登記所に申出しましょう。

土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。一物とは土地の事で、五価とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格をいいます。それぞれがどういう価格で、どういう意味を持つのか説明いたします。
 

目次

①公示地価
②基準地標準価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格

⑥固定資産税評価額から地価相場を調べる

①公示地価

毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。ほぼ毎年同じ標準地を鑑定するので、地価変動がわかり易いというメリットがあります。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」「ここがポイント地価公示」「標準地、基準地検索システム」から確認できます。

②基準地標準価格

基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。公示地価の補完的な指標といえます。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」「標準地・基準地検索システム」から確認できます。

③相続税路線価

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

④固定資産税評価額

総務省・市町村が毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に一度評価を見直します。評価水準としては、平成6年度以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。
詳しくは総務省のHPから確認できます。

⑤実勢価格

実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。例えば、売出価格が2,000万円だった土地が1,800万円で成約になった時の実勢価格は1,800万円になります。

⑤固定資産税評価額から地価相場を調べる

土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することができます。固定資産税評価額は公示地価の7割程度となり、公示地価は一般的に実勢価格の目安とされています。
（実勢価格の算出方法）
実勢価格　＝　固定資産税評価額　÷　0.7
計算例）　固定資産税評価額2,000万円　÷0.7　＝　2,857万円

実勢価格　＝　　相続税路線価（㎡単価）×土地面積（㎡）　÷　0.8
計算例）　相続税路線価200千円　×　地積100㎡　÷　0.8　＝25,000千円
※路線価図には㎡単価が千円単位で記載されています。つまり、200と記載されている場合は、20万円（200千円）の㎡単価ということです。

『土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは？』　～まとめ～

　　一物五価の土地価格は、不動産会社で土地を査定する際に参考とされます。売出価格は、一物五価の中の公的な指標と売買事例等を参考にして、売主と不動産会社が相談して決定します。売主の希望価格となる場合もありますが、不動産会社は概ね3ヶ月程度で売却できるであろう価格を具体的な事例を示しながら売主に提示します。地域を熟知した不動産会社はその地域の市場動向を勘案し、不動産の立地や接道状況、近隣の売出物件との優劣等を踏まえて売主に提案しています。

目次

①接道義務の原則
②接道義務の例外
③建築基準法で定められた道路とは
 

①接道義務の原則

不動産を購入する場合や相続で取得した場合は、その土地が接道義務を満たしているか確認する事は大切です。「接道義務」とは、建築基準法で定められている道路に２ｍ以上接していなければならないという規定の事です。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が２ｍ以上あることが求められます。
接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、建物を建てることが出来ません。接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売る事や新しい家を建てる事に役立てる事が出来ます。

②接道義務の例外

建築基準法上の道路に接道していなく土地でも建物を建て替えする事が可能な例外規定があります。接道義務の例外を建築基準法の「43条但し書き道路」といいます。特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は次の通りになります。また、建替え時に建築基準法上の道路にする事が難しい前提があります。
①　建替え時に道路上の空間が４ｍになるまで建物を後退させる
②　2階以下の専用住宅にする
③　道路に接するすべての権利者の同意を得る
④　土地の周囲に広井空き地を有するなどの基準に適合させる
⑤　農道などの私道に面している
⑥　交通、安全、防火、衛生上支障がない
⑦　特定行政庁の許可が必要
⑧　建築審査会の同意が必要

接道義務が必要な理由は、安全性の確保のためです。主には、緊急車両の通行を確保する必要性や災害時の避難路を確保するため必要性が挙げられます。
 

③建築基準法で定められた道路とは

建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は次の通りです。
①　第42条第1項第1号
　道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）
②　第42条第1項第2号
　都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）
③　第42条第1項第3号
　建築基準法施行（昭和25年11月23日）以前から存在するもの
④　第42条第1項第4号
　道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
⑤　第42条第1項第5号
　特性行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）
⑥　第42条第2項
　建築基準法が施行される前から存在する幅員4ｍ未満で特性行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）
以上の6種類の道路のうち、第42条2項道路以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が４ｍ以上必要です。
※接道義務とセットバック

『接道義務で知っておくべきこと』　～まとめ～

　　接道義務とは、敷地に建物を建てる際には、建築基準法に定められた道路に2ｍ以上接していなければなりません。接道義務は災害時の避難路や緊急車両の通行を確保するために、必ず守らなければいけない接道義務を満たしていない場合、工事の停止や再建築を命じられることもあります。
家や土地を購入する場合、将来的に売却しづらい、再建築出来ない場合もあるため、しっかり接道要件を把握した上で売買の話しを進めてください。また、接道義務や建築基準法は複雑で難しいため、土地の状況によっては、専門的な知識が必要になるため、不動産の専門家や建築士と相談することをお勧めいたします。後々のトラブルを避けるためにも、接道要件の理解とにんしきが必要です。