【不動産売却相談百科Q&A】の中の質問で多いのが、「土地を分筆して売却すると宅建業法違反になるのか？」という質問です。

その質問の背景として、広い土地は一般個人が買い取ることが難しいため、分筆して売却したいができないというものです。

宅建業者から宅建業法上、一般個人は広い土地を分けて売ることができないと言われているのでしょう。

しかし、宅地建物取引業に該当する取引かどうかは個別の判断になります。不動産売却における要件を、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に照らし合わせて、事業性が高いかどうかを判断します。

よって、宅地建物取引業であるかどうかの判断基準は、以下の通りです。

 

目次

• ①    取引の対象者
  ②    取引の目的
  ③    取引対象物件の取得経緯
  ④    取引の態様
  ⑤    取引の反復継続性

 

 

 

①    取引の対象者

 

広く一般のものを対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

 

 

 

②    取引の目的

 

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

 

 

 

 

③    取引対象物件の取得経緯

 

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
 

 

 

④    取引の態様

 

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

 

 

⑤    取引の反復継続性

 

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
参考：国土交通省ホームページ(宅地建物取引業法　法令改正・解釈について)

 

上記の要件の中でも「取引の反復継続性」は、客観的に判断することが可能ですので、特に注意しなくてはならないポイントです。

 

【反復継続とは】

例えば、一つの土地を二つに分筆して売却した場合、「反復継続」して売却したことになるのか？という問題があります。

行政庁の解釈として「ごく薄い灰色」だと思います。

では、一つの土地を造成して道路や水道管等を埋設して4区画に売却した場合は、「濃い灰色」との認識を持たれると思います。

さらに、サラリーマンが100坪の実家を2区画に分けて売却した場合は、事業性は低いといえます。

例えば、それを両脇の隣接所有者に分けて売却した場合は、不特定多数への販売に当たらず、特定の2人の隣接者への売却となります。さらに事業という概念には当たらないと解釈されると思います。

 

①    広い土地を分筆して売却する場合

地主に相続が発生し、相続税を納付するため土地300坪を売却する場合を想定してみましょう。

その地主が宅建業者に売却すると買取価格が安いため、自分で造成して道路を通して4区画で売地看板を建てたとします。

近所の方が直接買ったり、不動産業者が買主を連れてきて、すぐに完売した場合を考えてみましょう。
相続税の納付目的であれば、特定の資金需要の充足であるため、事業性は低いといえます。

しかし、造成して道路を通した部分は事業性を感じます。

また、売地看板を建てたのも不特定多数への販売と解釈もできます。そういった面で、事業性については「灰色」だと思います。

しかし、砂利道路で4区画に区切った程度で、不動産業者に販売を委託すれば、「相続税納付のための売却」で事業性は「薄い灰色」に薄まると思われます。

 

②    数回の取引を行っている場合

サラリーマン大家さんを取り上げてみましょう。

ある程度の規模感で投資しているサラリーマン投資家の場合、所有不動産の入替えや買換え目的で、所有物件を売ったり買ったりするケースがあります。

短期間で売り買いを繰り返すと、「反復継続」に該当しますし、そこに利益を載せると「事業性」も色濃くなります。
しかし、「資金収支が赤字のため借入金を圧縮する目的」であれば、特定の資金需要を充足する目的に該当すると思われます。

その売却が2棟～3棟と継続して売却に出した場合も、目的が借入金の圧縮で本業がサラリーマンであれば、事業性は高くないとの解釈がなされると思います。

 

③    事業目的で複数回取引を行う場合

上記2のケースで、地主が自分の広い土地を相続税納付後も、継続して造成・売却を繰り返した場合も、事業性が高いと解釈されます。
上記３のケースで、サラリーマン大家さんが売り買いを繰り返し、売買益を積み上げていくような場合も当然に事業が高いと解釈されます。
 

 

 

～まとめ～

 

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に「反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。」とあるように、相続した実家や住まなくなった空き家を売却する場合は、1回限りの売却になりますので事業性が低いとの解釈になります。

しかし、不特定多数の対象者へ不動産を売却する場合は、その内容や相手先により事業性の判断が「灰色の濃淡」に影響することになります。

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは、相続または遺贈によって空き家及びその敷地を取得した相続人等が、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで（なおかつ特例の期間内）に、「被相続人居住用家屋（又は家屋及びその敷地）」あるいは「被相続人居住用家屋の敷地等」を売却し、一定の適用要件を満たす場合、その売却に係る譲渡所得金額から、最大3000万円を控除できる特例のことです。

 

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例：（空き家の譲渡特例）」が4年延長され、適用期限が令和9年12月31日までとされました。また、令和6年1月1日以降に行う譲渡については、耐震リフォーム・除却要件が緩和され、相続人等が3人以上いる場合は特別控除額の上限が減額されました。

 

①家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
②売却金額が1億円以下であること
③耐震リフォームをする場合、譲渡日までに、または譲渡の翌年2月15日までに家屋が耐震基準に適合すること
④除却する(敷地のみ譲渡)場合、譲渡日までに、または譲渡の翌年2月15日までに家屋を除却すること

 

令和5年度税制改正では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が空き家等の耐震リフォーム・除却要件を満たせば良いこととなり、適用要件が緩和されました。

 

 

目次

 

①特例の適用期限が4年延長
②耐震リフォーム
③除却要件が緩和
④相続人が3人以上いる場合の特別控除額が減額

 

 

 

 

①特例の適用期限が4年延長

 

（改正前）平成28年4月1日～令和5年12月31日まで
（改正後）平成28年4月1日～令和9年12月31日までに

空き家問題は依然として社会問題となっていることから、特例の適用期限を延長することで、空き家発生の抑制への取組みが必要とされていることがわかります。
 

 

 

②耐震リフォーム

 

（改正前）譲渡日までにその家屋が耐震基準に適合
（改正後）譲渡日までに、又は、譲渡日～譲渡年の翌年2月15日までにその家屋が耐震基準に適合

空き家の譲渡特例は、譲渡側である相続人が満たすべき、一定の耐震リフォームが設けられていましたが、今回の改正により、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が空き家等の耐震リフォームの要件を満たせば良い事になりました。
 

 

 

③除却要件が緩和

 

（改正前）譲渡日までに家屋を除却
（改正後）譲渡日までに、又は、譲渡日～譲渡年の翌年2月15日までに家屋を除却

空き家の譲渡特例は、譲渡側である相続人が敷地の譲渡であれば家屋の全部を取壊し除却する必要がありましたが、今回の改正により、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側（購入者）が除却等の工事を実施すれば良い事になりました。

 

 

④相続人が3人以上いる場合の特別控除額が減額

 

令和5年度税制改正前の空き家の譲渡特例は、相続人が複数名いる場合であっても、控除額はそれぞれ3,000万円ずつと定められていました。
しかし令和5年度税制改正により、相続人が3人以上いる場合は、控除額が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
令和5年中の譲渡であれば、控除額が最大9,000万円（3,000万円×3人）である一方、令和6年以降の譲渡では控除額が最大6,000万円（2,000万円×3人）となります。

 

 

空き家の譲渡特例　～まとめ～

 

空き家の譲渡特例は、空き家が放置されないように相続人を後押しするために設けられた特例で、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、売却金額が1億円以下であることなど、さまざまな適用要件が設けられています。注意が必要な点として、相続した時から譲渡する時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないという要件もありますので、注意が必要です。

売出し物件は唯一無二の不動産であり、個別性が強く、当然ながら一件しかありません。よって、人気物件や割安物件の場合は、複数の購入申込みが同時に入る場合があります。

 

売出中の不動産で、同時にもしくは数日遅れで購入申込み（買付証明）が入る事があります。基本的には申込順ですが、購入申込者の希望価格や購入条件、属性等はさまざまになります。

売主または仲介業者は同時に申込みが入った場合、売主にとって条件が良い購入希望者と売買契約書を締結したいという、売主側の意向が反映されていきます。

どんな意向が反映されるのか？解説していきたいと思います。

 

 

 

目次

• ①不動産申込みの「一番手」とは？

• ②不動産購入申込みが複数同時に入ったら？

• ③売主が買主を選ぶ「選択ポイント」は？

 

 

 

 

 

①不動産申込みの「一番手」とは？

「一番手」という文字通り、一番最初に購入申込み（買付証明書）をしてくれた購入希望者になります。買付一番手と呼ばれ、売主との優先交渉権が与えられます。例えば、売出価格より100万円安く購入申込みをしている場合で、二番手希望者が満額で申込みをしていた場合、一番手買主が満額で購入する意思表示をした場合は一番手買主と満額で契約をする流れとなります。

 

 

②不動産購入申込みが複数同時に入ったら？

ほぼ同時の申込みであれば、売主にとって条件が有利な方を選択すれば良いと思います。

ただし、2番手の買主様には、不動産屋さんから丁寧な連絡をしてもらった方が望ましいです。また、必ずしも一番手と契約締結になるとは限りません。2番手の買主様も、場合によっては一番手の買主様に繰り上がる可能性もあります。

万が一に備えて、誠意ある対応を心掛けましょう。

 

 

③売主が買主を選ぶ「選択ポイント」は？

①住宅ローン利用　有無

　ポイント：勤務先や年収、勤続年数

 

②価格交渉　　　　有無　　

   ポイント：購入意欲や価格許容度

 

③個別の特約条項　有無　　

   ポイント：売主に不利な特約かどうか？

 

④手付金額　　　　多い・少ない　

 

⑤契約締結日　　早い・遅い

　ポイント：早めの署名押印

 

⑥引渡可能日　　早い・遅い

　ポイント：残金入金は早めが安心

 

⑦買主の属性　良い・微妙

　ポイント：人柄も含めて見極めが必要

 

 

 

～まとめ～

分かれ（不動産業者が2社以上）の商談の場合、買付証明書を頂くときには、不動産業者ごとで、優先順位の考え方が違うため、売主様側の不動産業者の考え方を確認しておくことも大切です。

もう一つ重要な事は、住宅ローン利用が必要な買主様に「現金購入」は無理な話ですが、売主様にとってみれば、残代金受領は、融資利用であっても全額自己資金でも、現金で受領することには代わりはありません。その為にも、住宅ローンを利用する資金計画であれば、早めに事前審査を受けて、融資仮承認（内定）を頂いておくよう、不動産業者を通じて購入希望者にお伝えしておくのが無難です。

令和6年4月1日から相続登記の義務化が開始されます。不動産登記法改正後は「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。今までは相続が発生しても相続登記をするかどうかは個人の判断に任されていましたが、これからは相続登記を一定の時期までに手続きしないと、罰則が課されるようになります。

 

目次

①相続登記の義務化
②相続人申告登記
③相続土地国庫帰属制度

 

 

 

①相続登記の義務化

 

不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記しないと、正当な理由がある場合を除いて、10万円以下の過料が科せられます。相続人同士の話し合いがまとまらない、相続人の中で行方不明者がいるなど、3年以内に相続登記できない場合は、自らが相続人であることを申し出る「相続人申告登記」があります。

実家を相続しようにも、活用もできない、売却もできない場合もあろうかと思います。最近は、田舎の土地を相続しても利活用が出来ず、土地を手放したいと考える方も増加傾向にあります。それが相続の際に登記されないまま土地が放置される「所有者不明土地」が発生する要因の一つと言われています。売れる土地や活用可能な土地であれば、承継したいと考える子供たちがいるものの、相続しても煩わしい土地、しかも誰も買わないであろう土地は、相続人みんなが相続登記をも敬遠しているケースもあります。そのような所有者不明土地の発生予防策として創設されました。

 

 

②相続人申告登記

 

遺産分割協議が一定期間内で整わない場合は、「相続人申告登記」という制度も新設されました。「相続人申告登記」とは、亡くなった人名義の不動産について、相続人自らが法務局に対し自分が相続人である旨を申し出ることによって、登記官がその申し出た相続人の住所・氏名などを職権で登記記録に登記することをいいます。そういう制度を利用することで、相続人が相続登記の義務を果たしたことになり、過料は免れます。

相続人申告制度は相続人全員ではなく、自分一人だけで申告することも可能です。
申出をする相続人自身が被相続人（亡くなった方）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで法務局が職権で登記記録を登記してくれます。

 

 

③相続土地国庫帰属制度

 

相続または遺贈によって宅地や田畑、森林などの土地を相続した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き渡すことが出来る制度です。相続しても処分に困る方は、この制度の利用を検討しても良いかもしれません。

相続した空き家や土地は、所有し続けるだけで、固定資産税やメンテナンス費用がかかります。売却したいと思っても買い手が見つからない場合もあろうかと思います。
このような場合に、相続した土地を国が引き取ってくれる制度が令和5年4月からスタートしています。宅地だけでなく田畑や山林も対象です。ただし、建物が建っている土地は引取り対象外です。また、引取りが決まった場合は、国に10年分の土地管理相当額の負担金（20万円程度）を納めないといけません。
 

 

 

 

 

『相続登記の義務化』　～まとめ～

 

実家を空き家のままにしてある方も多いかと思います。いつかは実家をどうすべきか？考えなければならない時期が訪れます。また、少子化の今、自分の子供に田舎の実家を相続させたくないと考える親世代もいると思います。令和6年4月1日から相続登記の義務化が施行されます。これを機会に親の実家をどうすべきか？親が元気であれば、親も交えて、子供たちで話し合ってみましょう。2018年の全国の空き家は約849万戸で、総住宅数に占める空き家割合は実に13.6%を占めています。国土交通省が行なう「住宅・土地統計調査」は5年ごとの調査になりますが、今年の4月頃に発表される調査結果が待たれるところです。日本は人口減少が続いている国ですが、住宅総数は増加しています。人口が減っているのに住宅が増えているのはおかしいですが、核家族化や一人暮らしが増えていることが空き家増加の要因の一つでもあります。
相続登記をきちんと済ませないと売却や賃貸に出すことも出来ません。相続で不動産を取得した方は3年以内に相続登記の手続きをしましょう。
 

居住中物件を売却する場合、生活している空間に購入希望者のご案内が組まれることが当然にあり得ます。新築物件や転居済物件であれば、好きな時間帯での内見で問題ありませんが、自分たちが居住している売出物件は、ありのままの生活空間を見てもらうことになります。生活空間の内見を受け入れる際の心構えについて、ポイントをお伝えいたします。

 

居住中物件の内見では、日常の生活感や家具・水回りの使用感が如実に表れてしまうことは否めません。しかし、購入希望者にとって、内見は物件見学の唯一の手段であり、購入の決断可否を判断する唯一の場面になります。言い換えると、内見時の物件状況やその場の雰囲気により購入希望者は決断することも往々にありますので、大変重要な場面になります。
 

 

目次

 

①故障や不具合がないことを感じてもらう。
②ゆっくりと説明を受けながら、一通り室内を拝見してもらう
③物件とともに、売主の人柄や接し方も見られていると意識する

 

内見希望者は、売出物件に対して、予算や立地、間取りや広さ、周辺環境などに何らかの魅力を感じているのは間違いありません。その反面、「設備の老朽化や劣化具合」「使用感や損傷個所」「日当たりや騒音、臭い」など、中古物件ゆえに内見しないとチェック出来ないポイントを確認するために内見に来るのです。
 

 

 

①故障や不具合がないことを感じてもらう

 

設備の故障や不具合があると、購入価格の他に修理費や修繕費を考慮しなければなりません。購入希望者の決断を鈍らせるだけでなく、指値が入って価格交渉される場合もあるでしょう。特に水回りを気に掛ける購入希望者は多いです。特に排水溝の臭いやカビ、水あかなどの汚れは予めキレイにしましょう。
 

 

②ゆっくりと説明を受けながら、一通り室内を拝見してもらう

 

先ずはリビングの整理整頓を心掛けて、スッキリと見せる工夫をした方が良いでしょう。置き物が多かったり、雑誌や新聞が積み重なっていると、雑然と見えるだけでなく、部屋が狭く感じてしまうものです。また、ドアや襖等の不具合や開閉時の引っ掛かり等がある場合は予め修繕しておく事をお薦めいたします。購入希望者に建付けに対する不安感を増幅させる恐れがあります。フローリングやクロスなどの使用感は「許容できない汚損や痛み」を除いて、やむを得ないかもしれません。
 

 

③物件とともに、売主の人柄や接し方も見られていると意識する

 

購入希望者が購入するのは「家」ですが、潜在意識の中に、「いい人からいい物件を買いたい」という気持ちが入っています。言い換えると、「嫌な人が住んでいる家は買いたくない」という無意識の抵抗が入っています。すなわち、売主は、内見を受け入れるときに購入希望者を避けて部屋の奥に隠れるのではなく、内見希望者を笑顔で出迎えて、自らご案内した方が確実に人柄を評価されるのです。また、室内の雰囲気を雑貨や小物でイメージアップする「ホームステージング」も欠かせない要素になります。人は誰しも「ワンランク上の暮らしをしたい」という願望を持っています。玄関やリビングだけでも「ちょっとオシャレに」「いつもより品良く」という魅せ方をすることも大切といえます。時々、収納内部の広さや奥行を確認したいという希望もあります。事前に、見せられる収納部と見せられない収納部は色分けした方が望ましいと言えます。

 

 

 

『居住中の内見顧客の迎え方』　～まとめ～

 

内見時の売主の対応や接し方によって、購入希望者の決断は影響を受けます。いかに決断するハードルを下げるかが大切なポイントになります。売主の立場としては、掃除が行き届かない箇所や破損・汚損が大きい箇所は見せたくないものです。しかし、購入後のトラブルや行き違い、後日の再内見の二度手間等を避けるためにも、設備の不具合や内装の破損汚損は予め内見希望者に見せた方が望ましいと言えます。その誠実な人柄に対して、購入希望者は安心感を持ち、購入の決断を早める可能性もあります。購入希望者にとって中古物件は、不具合や破損汚損があって当たり前という考え方もあるものです。その不具合や破損汚損が許容できたり、修繕可能であれば、購入の決断に影響は及ばさないと考えます。
　また、不具合や破損汚損があり場合は、事前に不動産会社に相談して、修繕工事の見積もりを取得しておきましょう。内見希望者もその見積書があれば、自分の出費額を予め把握できるため、決断し易くなるでしょう。

土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。一物とは土地の事で、五価とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格をいいます。それぞれがどういう価格で、どういう意味を持つのか説明いたします。
 

 

目次

 

①公示地価
②基準地標準価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格

⑥固定資産税評価額から地価相場を調べる

 

 

 

 

①公示地価

 

毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。ほぼ毎年同じ標準地を鑑定するので、地価変動がわかり易いというメリットがあります。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」「ここがポイント地価公示」「標準地、基準地検索システム」から確認できます。

 

 

②基準地標準価格

 

基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。公示地価の補完的な指標といえます。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」「標準地・基準地検索システム」から確認できます。

 

 

③相続税路線価

 

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

 

 

④固定資産税評価額

 

総務省・市町村が毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に一度評価を見直します。評価水準としては、平成6年度以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。
詳しくは総務省のHPから確認できます。

 

 

⑤実勢価格

 

実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。例えば、売出価格が2,000万円だった土地が1,800万円で成約になった時の実勢価格は1,800万円になります。

 

 

⑤固定資産税評価額から地価相場を調べる

 

土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することができます。固定資産税評価額は公示地価の7割程度となり、公示地価は一般的に実勢価格の目安とされています。
（実勢価格の算出方法）
実勢価格　＝　固定資産税評価額　÷　0.7
計算例）　固定資産税評価額2,000万円　÷0.7　＝　2,857万円

実勢価格　＝　　相続税路線価（㎡単価）×土地面積（㎡）　÷　0.8
計算例）　相続税路線価200千円　×　地積100㎡　÷　0.8　＝25,000千円
※路線価図には㎡単価が千円単位で記載されています。つまり、200と記載されている場合は、20万円（200千円）の㎡単価ということです。

 

 

『土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは？』　～まとめ～

 

一物五価の土地価格は、不動産会社で土地を査定する際に参考とされます。売出価格は、一物五価の中の公的な指標と売買事例等を参考にして、売主と不動産会社が相談して決定します。売主の希望価格となる場合もありますが、不動産会社は概ね3ヶ月程度で売却できるであろう価格を具体的な事例を示しながら売主に提示します。地域を熟知した不動産会社はその地域の市場動向を勘案し、不動産の立地や接道状況、近隣の売出物件との優劣等を踏まえて売主に提案しています。

デフレ経済を脱却し、物価が上昇する中、今後の金利見通しはとても気になるところです。
特に住宅ローンは長期間の返済になりますので、商品内容や金利の選択は慎重に検討すべきです。
 

 

目次

 

①将来の金利動向
②ローンの期間
③リスク許容度
④現在の金利水準
⑤資産価値の下落リスク

 

 

 

 

①将来の金利動向

 

日本銀行は賃金の上昇を伴う形で2％の「物価安定の目標」を持続的かつ安定的に実現する事を目指しています。そして、粘り強い金融緩和を継続することで、経済活動を支え、賃金が上昇し易い環境を整えていま。しかし、経済や物価動向の不確実性が高いため、今後の金利の具体的な見通しは流動的であり、市場動向や経済情勢によって変動する可能性があります。詳細なレポートは日本銀行の公式サイトに掲載の「展望レポートのハイライト」を参考にしてみてください。

 

 

②ローンの期間

 

住宅ローンの借入期間を長くすると、毎月返済額は少なくなり家計への負担も減らせますが、逆に支払利息は多くなり総返済額は増えます。また、金利上昇時のリスクもローンの残存期間が長いほど、毎月返済額の上昇リスクが高くなりますので、注意が必要です。

 

 

③リスク許容度

 

これからの住宅ローンであれば、固定金利を選択して毎月返済負担の変動を避けた方が無難かと思われます。しかし、仮に金利が上昇しても返済に耐えられるだけの資金力があるのであれば、変動金利を選択しても良いと思います。、預貯金の蓄えが潤沢にあったり、株式投資をしていて、いざというときに換金できる状態であれば、相対的に金利負担が少ない変動金利を選択しておけば元本の返済が早く進みます。また、金利が上昇した際は、「繰り上げ返済」が有効です。

 

 

④現在の金利水準

 

日本の金利水準は、歴史的に見ても、世界的に見ても、かなり低い金利水準になっています。金利が２％上昇した場合や３％上昇した場合などに、毎月の返済負担がどの程度増えるか？予め確認しておきましょう。

 

 

⑤資産価値の下落リスク

 

利上げ（金利上昇）は「インフレの抑制」を目的としたものです。一般論として、金利が上昇すると不動産価格は下がると言われています。「借入金利が高くなると不動産を買う人が少なくなるから」とも言われています。住宅ローンで不動産を購入した後に、金利が上昇し不動産価格が下落すると、売却するときに「売れた金額」でローン残債を返済できない事態もあり得ます。そういう事態を回避するためにも、住宅購入時は購入金額の20％程度は自己資金を入れるなどすることも大切です。

 

 

 

『金利が上昇傾向にある中、住宅ローンは固定金利と変動金利はどちらを選択すべきか？』　～まとめ～

 

日本銀行は2023年4月に総裁が交代し、金融緩和政策の姿勢は継続されています。そのため、住宅ローンの変動金利が短期間で急激に上昇することは考えにくい状況です。とは言っても、将来的な金利上昇を想定しなければならない局面に来ていると思います。住宅ローンを利用する際は、金利が低いとか返済負担が軽いという安易な気持ちで、変動金利を選択することは進めることは出来ません。金利が上昇することを想定して、金利が上がっても返済負担が上昇しても耐えられるかどうか、よく確認してから金銭消費貸借契約書に署名捺印しましょう。

目次

 

①接道義務の原則
②接道義務の例外
③建築基準法で定められた道路とは
 

 

 

 

①接道義務の原則

 

不動産を購入する場合や相続で取得した場合は、その土地が接道義務を満たしているか確認する事は大切です。「接道義務」とは、建築基準法で定められている道路に２ｍ以上接していなければならないという規定の事です。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が２ｍ以上あることが求められます。
接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、建物を建てることが出来ません。接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売る事や新しい家を建てる事に役立てる事が出来ます。

 

 

②接道義務の例外

 

建築基準法上の道路に接道していなく土地でも建物を建て替えする事が可能な例外規定があります。接道義務の例外を建築基準法の「43条但し書き道路」といいます。特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は次の通りになります。また、建替え時に建築基準法上の道路にする事が難しい前提があります。
①　建替え時に道路上の空間が４ｍになるまで建物を後退させる
②　2階以下の専用住宅にする
③　道路に接するすべての権利者の同意を得る
④　土地の周囲に広井空き地を有するなどの基準に適合させる
⑤　農道などの私道に面している
⑥　交通、安全、防火、衛生上支障がない
⑦　特定行政庁の許可が必要
⑧　建築審査会の同意が必要

 

接道義務が必要な理由は、安全性の確保のためです。主には、緊急車両の通行を確保する必要性や災害時の避難路を確保するため必要性が挙げられます。
 

 

③建築基準法で定められた道路とは

 

建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は次の通りです。
①　第42条第1項第1号
　道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）
②　第42条第1項第2号
　都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）
③　第42条第1項第3号
　建築基準法施行（昭和25年11月23日）以前から存在するもの
④　第42条第1項第4号
　道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
⑤　第42条第1項第5号
　特性行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）
⑥　第42条第2項
　建築基準法が施行される前から存在する幅員4ｍ未満で特性行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）
以上の6種類の道路のうち、第42条2項道路以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が４ｍ以上必要です。
※接道義務とセットバック

 

 

 

『接道義務で知っておくべきこと』　～まとめ～

接道義務とは、敷地に建物を建てる際には、建築基準法に定められた道路に2ｍ以上接していなければなりません。接道義務は災害時の避難路や緊急車両の通行を確保するために、必ず守らなければいけない接道義務を満たしていない場合、工事の停止や再建築を命じられることもあります。
家や土地を購入する場合、将来的に売却しづらい、再建築出来ない場合もあるため、しっかり接道要件を把握した上で売買の話しを進めてください。また、接道義務や建築基準法は複雑で難しいため、土地の状況によっては、専門的な知識が必要になるため、不動産の専門家や建築士と相談することをお勧めいたします。後々のトラブルを避けるためにも、接道要件の理解と認識が必要です。

夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。

 

 

目次

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
②離婚や相続等で揉める要因になる
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

 

 

 

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる

 

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。

 

 

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

 

 

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

 

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。

 

 

 

『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』　～まとめ～

 

夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。
 

マンションや1戸建てなどの不動産を年度の途中で売却しても、売主には固定資産税の支払い義務が残ります。それは、固定資産税の納税義務者がその年の1月1日時点の所有者だからです。原則として、土地を売却した後も納税義務者は変わりません。しかし、不動産の実務上は、売主と買主で日割り計算して負担を分けるのが一般的です。
今回は、不動産売却後の固定資産税に関する基礎知識や計算方法につて説明いたします。

 

 

目次

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
②売主と買主による日割り清算
③固定資産税清算金とは？

 

 

 

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？

固定資産税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。例えば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産とみなされ、課税対象となります。また、それらの固定資産を所有している限り、納税義務が生じて固定資産税を支払い続けなければなりません。
では、年度途中で不動産を売却した場合は、売主と買主のどちらが負担するのか？
不動産の売買契約書を締結する際に予め取決めしておく事が必要です。一般的には日割り清算する場合が多いでしょう。

 

 

②売主と買主による日割り清算

不動産売買契約を締結すると、一般的に条文等に【公租公課の負担】が記載されております。一般的な（関西以外は）場合は、公租公課の起算日を1月1日とし、引渡し日の前日までを売主が負担し、引渡し日から12月31日までを買主が負担するという取決めをする場合が多いです。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に、売主と買主の固定資産税負担を決める基準となる日を指します。
※関西地域では、「年度を4月1日～3月31日」とし、「起算日を4月1日」とする場合も多いでしょう。

 

 

③固定資産税清算金とは？

 

固定資産税清算金とは、不動産の売買を行うときに、不動産に係るその年の固定資産税や都市計画税を所有日数に応じて買主が売主に支払うお金（所有期間に応じた固定資産税等相当分）のことです。

 

 

 

『不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？』　～まとめ～

固定資産税清算金の支払いは、法的な規定はありません。売買契約書の中に必ず条項として組み込まれています。固定資産税は多くの自治体で、1.40％を標準課税として使用しています。しかし、固定資産税は地方税のため、居住している地方によって採用されている税率が異なる場合があります。また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に、毎年課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税清算金に都市計画税が含まれる場合があります。

 

住宅ローンも借金です。安全かつ安心できる返済計画を立てる事が大切です。
教育資金や不測の事態なども念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう。
 

 

目次

 

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

 

 

 

 

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる

 

現在は低金利時代で、金融機関同士の競争も激しいため、昔に比べると多額の住宅ローンを借りられる時代にあります。しかし、大切な事は将来の教育費や私傷病による入院等のリスクを想定し、余裕を持った返済計画とすることです。

 

 

②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切

 

昭和の頃は6％～8％という住宅ローン金利もありました。今では考えられない金利水準になります。日本銀行によるゼロ金利政策も転換点を迎え、これからは金利上昇リスクが伴う時代です。変動金利が低いからと言って、安易に変動金利を選ばず、金利動向の見通し等をよく考えて選択しましょう。

 

 

③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える

 

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

 

 

④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く

 

住宅ローンは資産性が伴なうローンですので、遊興費等の借入と一緒には出来ません。しかし、借金であることに変わりはありません。借りる際は極力少なく、返済は短くという事を基本とする事が望ましいと言えます。預貯金が一定程度貯まったら、ローン内入れ（一部返済）も検討すべきでしょう。

 

 

⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

 

勤務先の業績悪化や転職による収入減、ご自身の入院、親の介護離職など将来のリスク要因を予め洗い出しておく事も大切です。基本的に、余力ある資金計画で貯蓄ができる生活水準を良しとする事が大切です。また、積立性の年金保険等などもありますが、若い方は老後資金より教育資金等を優先して蓄えた方が望ましいといえます。老後資金をせっせと積み立ててもインフレで貨幣価値が目減りする事も念頭に置くべきでしょう。

 

 

 

『住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？』　～まとめ～

 

住宅の取得にあたり、大半の方が住宅ローンを利用します。一般的に年収に対する住宅ローンの返済額割合は35％～40％が上限とされています。しかし、家族が出来ると、外食をしたり、旅行に行ったり、高級消費財を購入する場合もあるわけです。また、人生は「山あり谷あり」で不測の事態に直面するケースも往々にしてあります。住宅を取得する事により、安定した生活が送れるわけですが、予め想定されうるリスクはパートナーや両親と予め相談しておく事が大切になります。自分と家族のライフプランを考えて、安心安全な資金計画を立てましょう。