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住宅ローンの金利見通しは?

2024年10月18日

9月の金融政策決定会合による住宅ローン金利への影響はないと考えられますが、7月に実施した利上げによって、短期プライムレート連動の住宅ローンの場合、10月の変動金利は約0.15%の上昇になっていると思います。

 

大都市圏のマンション価格の高騰が続いていますが、一つの要因が金融緩和(マイナス金利政策)でした。

日銀による「2%の物価安定目標」を達成するためでしたが、その目標も実現可能になりつつあるため、実質的なゼロ金利から令和6年7月に0.25%への追加利上げを決定しました。

 

 

 

目次

①    今後の変動金利
②    住宅ローンの変動金利
③    フラット35の金利推移

 

 

日本の金利環境は人口減少や少子高齢化の影響を受けるため、今後も低金利が続くと思われます。デフレ経済から脱却して、物価上昇が続く経済情勢ではありますが、金融引締め的な金融政策は取りづらい状況だと考えます。

 

 

 

① 今後の変動金利

多くの人が借りている住宅ローン金利は短期プライムレートが基準になっています。短期プライムレートは主に日銀の金融政策の影響を受けます。

令和6年7月に日銀は政策金利の追加利上げを発表して短期金利は0.25%程度で推移することになりました。

短期プライムレートが上がれば、変動金利の基準金利も上がります。

令和6年9月2日にメガバンクや地方銀行の短期プライムレートは0.15%引き上げとなりました。同9月20日にも日銀の金融政策決定会合が行われ、政策金利は据え置きとなりましたが、植田総裁の会見によると「賃金や物価、海外経済の状況を勘案した上で、年内にもう1度利上げをする可能性もある」ようです。

今後、利上げが続く可能性もありますが、そのためには日本の経済成長が不可欠です。経済情勢が悪いのに金利だけ上がっていくことは考えづらいでしょう。
 

 

 

② 住宅ローンの変動金利

既に住宅ローンを変動金利で借りている人については、令和7年1月返済分から影響が出る場合が多いです。

多くの金融機関では毎年4月と10月に適用金利が見直されて、その2~3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。

住宅ローンの5年ルール(金利上昇があっても返済額は5年間一定となる仕組み)が適用されている人については、直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合が多くなり、毎月減少する元本額が少なくなります。

通帳の履歴上の住宅ローン返済額はそのまま変わりませんが、返済額の元本と利息の内訳は変わっております。


 

 

③ フラット35の金利推移

フラット35の金利推移です。令和5年1月の金利は1.60%でしたが、その後上昇と下降を繰り返し、令和5年12月には1.91%になりました。

仮に5,000万円35年の借り入れをして金利が0.5%(2.1%)上昇した場合、総返済額で5,315,393円負担が増える事になります。

たった0.5%上昇しただけで500万円以上も総返済額が上がってしまうのです。フラット35の金利はずっと金利が上昇するわけではなく、低下する月もあります。フラット35はタイミングが重要ですので、借入を検討する場合は金利動向をしっかりと見極めましょう。

しかし、フラット35の金利が2.1%に上昇しても、歴史的に見れ
ば、まだ低金利といえます。

 

 

 

 

~まとめ~

現在の状況では変動金利が有利と考えられます。住宅ローンは最初の10年で35年間の利息総額のおよそ半分を支払います。

また、低金利であれば、元本返済も早く進むため、その後の金利上昇による返済額負担リスクを緩和させる作用があります。そう考えると、今の固定金利よりも低い変動金利での支払いの方が有利といえます。金利上昇リスクに備えつつ、各金融機関の優遇幅を参考に変動金利を選ぶのが賢明だと考えます。住宅ローンの優遇金利は各金融機関や住宅ローン利用者の属性(年収や勤務先、勤続年数等)により異なります。
一般的にはネット銀行の方が住宅ローン金利は低い傾向にありますが、金融機関によっては、金利上昇時の返済額の取り扱い(5年ルールの有無)が違いますので、注意が必要になります。

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