所有権移転登記は自分自身で出来るのか
不動産を購入する場合、必ず所有権移転登記を行うことになります。
なぜなら、所有権移転登記をしないと、自分の所有権を第三者に主張できないからです。
そこで、不動産取引で所有権移転登記をする方に向けて、所有権移転登記とは何か、所有権移転登記の手続きの流れや準備すべき書類について解説します。
目次
①所有権移転登記は一般の人(自分自身)でも手続き可能
②所有権移転登記に必要な書類
③所有権移転登記にかかる費用
不動産の所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったときに新たな所有者に関する情報を登記に反映させる手続きです。
登記完了まで、登記申請から2~3週間程度要します。
①所有権移転登記は一般の人(自分自身)でも手続き可能
不動産取引における所有権移転登記の手続きは一般的には司法書士に依頼します。
不動産登記法をはじめとする法令に基づく手続きを行うため、一定の専門知識が必要です。
しかし司法書士に依頼せず、自分で所有権移転登記の手続きをすれば、司法書士に支払う報酬を節約できます。
自分で登記手続きを行う場合、必要書類を作成したり取り寄せる手間がかかります。
②所有権移転登記に必要な書類
必要となる書類は次の通りです。
本人確認書類、印鑑証明書と実印、登記識別情報通知(従来の登記済権利証)、固定資産税評価証明書、住民票の写しなどがあります。
上記の書類の他、不動産の売買をした場合は「売買契約書」、贈与をした場合は「贈与契約書」、相続があった場合は「遺産分割協議書」や「遺言書」、裁判上の調停や審判があった場合は「調停や審判の調書」が必要になります。
また、離婚等に伴う財産分与があった場合は「離婚協議書や調書、判決書、離婚日が記載された戸籍謄本」が必要になります。
法務局の担当者に予め相談しながら、進めた方が安心です。
③所有権移転登記にかかる費用
所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税や戸籍謄本の取得にかかる費用があります。
登録免許税は、不動産を売買する場合は土地建物それぞれの固定資産税評価額の2%が原則です。
相続によるときは固定資産税の0.4%であり、贈与や財産分与によるときは固定資産税評価額の2%が登録免許税です。
自分で所有権移転登記までする場合は、5,000円程度の費用で済みますが、司法書士に依頼する場合は、50,000円~100,000程度が司法書士の報酬になります。
固定資産税評価額は都市部の方が高いので、相対的に登録免許税も都市部の方が高くなります。
~まとめ~
相続登記を除いて、所有権移転登記をしないからといってペナルティはありませんが、悪意ある所有者や背信的な輩によって、二重譲渡や不動産の乗っ取り等の懸念もありますので、注意が必要です。
不動産を取得したら所有権移転登記は早めに行うのが無難です。
一般的には、不動産売買した引渡し日に登記申請をいたします。
自分自身で所有権移転登記は出来ますが、極力、専門家である司法書士に所有権移転登記を依頼した方が望ましいと考えます。
外国人(非居住者)から不動産を買う場合の源泉徴収義務
最近は円安の影響もあり、外国人(非居住者)が日本の不動産を投資対象として購入するケースが大変多くなりました。
同時に、外国人が売主となる場合も多くなっています。
売却する場合は、外国人の申告漏れを防止する観点から、その不動産の買主(法人、個人問わず)が源泉徴収義務者となり、売買代金の一定割合の金額を徴収して、翌月10日までに税務署に納付しなければなりません。
目次
① 買主(居住者)の手続き
② 売主(非居住者)の手続き
③ 源泉徴収義務の判定における注意点
外国人(非居住者)が不動産を売却した場合、一定の条件に該当する場合、その不動産の買主が売買代金等を支払う際に、支払金額の10.21%相当額を源泉徴収して税務署に納付する義務があります。
一方、不動産の売主に支払われる金額は支払金額の89.79%相当額になります。
① 買主(居住者)の手続き
買主は売買代金等(手付金、残代金、固定資産税清算金など)を支払う都度に10.21%相当額を源泉徴収しなければなりません。
源泉所得税の納付書(非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書)に必要事項を記載して、売買代金等の支払日の翌月10日までに源泉徴収税額を納付します。
② 売主(外国人や海外居住者など)の手続き
売買代金から源泉徴収税額10.21%が控除された「89.79%相当額」が入金されます。
買主から「源泉徴収税の納付書」または「支払調書」を受領し、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告書を税務署に提出します。
一定の要件を満たしていれば、居住用の3,000万円特別控除等の適用を受けることができます。
場合によっては所得税還付を受けられる場合もあります。
③ 源泉徴収義務の判定における注意点
不動産の売買代金が1億円以下で、かつ、購入者が自己または親族が居住用に供する場合は、源泉徴収義務はありません。
売買代金が1億円を超えるかどうかの判定は、共有者ごとの持分に応じて行います。
仮に売買代金が1億円以下であっても、固定資産税清算金を含めると1億円を超える場合などは注意が必要です。
~まとめ~
非居住者や外国人から不動産を購入する場合、買主は個人や法人を問わず源泉徴収の義務があります。
外国人から不動産を購入する個人が、源泉徴収義務者になるのは一般的に馴染みがないので注意が必要です。
【源泉徴収額の計算例】
(売買価格3,000万円の戸建てを売却した場合)
・1月31日に手付金300万円を受領した場合
3,000,000円×10.21%=306,300円
←翌2月10日までに源泉所得税を納付
・3月1日残代金2,700万円を受領した場合
27,000,000円×10.21%=2,756,700円
←翌月4月10日までに源泉所得税を納付