夫婦で購入する物件に対して夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査を受ける必要があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。

夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になるなどのメリットがあります。

 

 

 

 

目次

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる

②離婚や相続等で揉める要因になる

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

 

 

 

 

 

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる。

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まない恐れがあります。

妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースもないとはいえません。あらかじめライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てることも重要です。

 

 

 

 

 

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。

特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。

持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

 

 

 

 

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。

住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。

また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければなりません。

 

 

 

 

 

～まとめ～

夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについて考えておく必要があります。

また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して、あらかじめ話し合っておくことが大切です。

しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。

共有名義不動産とは、一つの不動産を複数人で所有している不動産をいいます。夫婦で購入したマンションや兄弟姉妹で相続した実家といった「共有名義の不動産」は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
しかし、自分が所有する共有名義の持分のみであれば、自分の意思で自由に売却できます。ただし、共有持分の売却には通常の不動産売却とは異なる点があり、関係者間でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
 

 

目次

① 共有者全員で同時に売却する
② 他の共有者に買い取ってもらう
③ 土地を単独名義にするため分筆する
④ 買取業者に売却する

 

通常、不動産売却では一般個人が購入者となります。
しかし、共有持分の場合は一般個人への売却は現実的ではありません。
なぜなら、不動産の一部を購入しても、その不動産を自由に使用できるとは限らないからです。
ましてや、先に一部の共有持分者が居住していた場合、同じ居宅に同居することは不可能です。

 

次に、共有持分を売却する方法を解説します。

 

 

 

 

① 共有者全員で同時に売却する

共有者全員の合意を得て、共有者全員で共有名義不動産を売却する方法です。全員で売却すれば、本来の相場価格で売り出すことができるのが大きなメリットです。

この場合、共有持分の割合に従って売却代金を分け合うことが一般的です。

 

 

 

 

② 他の共有者に買い取ってもらう

共有持分者が兄弟や親族など、同じ不動産を共有している人に買い取ってもらう方法もあります。
共有者が身近な関係者である場合は、自分の持分を買い取ってもらえないか相談してみましょう。他に共有者が2人以上いる場合は、それぞれに声をかけてもよいでしょう。

 

 

 

③ 土地を単独名義にするため分筆する

共有持分として所有している不動産が土地である場合は、分筆することで共有名義から単独名義に変更できます。
分筆とは、一つの土地を複数に分割して登記する手続きのことです。
単独名義になれば、自分の売却意思だけで土地を売却できます。
しかし、単独所有した土地の形状や位置等に差異が生じてしまい、その土地の使い勝手が悪くなったり、資産価値が下がってしまうなどの新たな問題が生じる恐れもあります。

 

 

 

④ 買取業者に売却する

一般の買主が付きにくい不動産の共有持分となるため、一般個人への売却は難しいでしょう。その場合、プロの不動産買取業者に共有持分買取の相談をすることになります。
共有者同士で話を進められない場合や、顔も合わせたくない場合なども、不動産買取業者に相談するのが無難です。
共有持分や訳あり不動産を買い取ってくれる買取業者は、最寄りの不動産業者に相談するか、ネット等で検索してみましょう。

 

 

 

 

～まとめ～

共有名義の不動産は、共有者全員の同意があって売却することができます。
共有者のうち、一人でも売却に同意しない人がいると、不動産全体を相場で売却することはできません。
誰かが急に「売るのをやめる」とか「その金額では納得できない」と意見が対立する場合も考えられます。
そのため、不動産の共有状態を避ける、または共有名義になっている不動産は早めに共有関係を解消するなど、専門家に相談しておくことが重要です。
 

3,000万円特別控除とは、居住用不動産を売却した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得（譲渡価額から売却に要した経費を差し引いた金額）から特別控除として、最大3,000万円を差し引くことができる税制上の特例です。

 

 

 

目次

①次のいずれかを満たすマイホームであること

② 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係に該当しないこと

③ 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、災害によって売却する場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

④ 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと。さらに、売却した不動産について、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

 

 

 

 

 

①次のいずれかを満たすマイホームであること

• ア. 現在、主に住んでいる自宅である。

• イ. 転居済の場合は、転居後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

• ウ. かつ、土地の売却契約締結が家屋の解体後1年以内であり、その土地を賃貸していないこと。

• エ. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である。

 

上記の「ア～エ」について詳しく説明します。 基本的に、本人または家族が住んでいる居宅が対象になりますが、「居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、3,000万円特別控除が適用されます。

なお、居住しなくなった後の利用用途については、空き家のままでも、賃貸に出していた場合でも適用可能です。

例えば、平成24年に転勤した場合、3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡（=売却）すれば適用可能です。つまり、平成27年12月31日までに売却すれば、賃貸していた場合でも3,000万円特別控除を利用できます。

ただし、家屋を解体後、駐車場として賃貸していた場合は、3,000万円の特別控除は適用されないため注意が必要です。 また、本人が転勤していた場合でも、配偶者や子供が居住していた場合は適用されます。

 

 

 

② 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係に該当しないこと

物件の買主が父母や親戚、または同族会社など、売主と近しい関係にある場合は適用対象外となります。

 

 

 

③ 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、災害によって売却する場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

売却した年の前年、前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないことが要件となります。

また、3,000万円の特別控除は一度のみ適用され、過去にこの特例を受けていた場合は再度適用できません。 さらに、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除などは併用できないため注意が必要です。

 

 

 

④ 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと。さらに、売却した不動産について、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

売却した年、その前年及び前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていないことが条件となります。 また、売却した不動産に関して、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、他の特例の適用を受けていないことも要件です。

住宅や不動産関連の税制上の特例は複数ありますが、基本的に税制上の特例は重複適用ができません。どの特例を選択するのが最も有利か、慎重に判断しましょう。

 

 

 

 

～まとめ～

住宅税制は毎年変更されることがあり、要件が追加されたり厳格化されたりすることがあります。また、国税庁の公式サイトの説明が難解で、読んでも理解しづらい場合もあります。

そのため、分かりやすく解説しているサイトを探したり、直接「国税相談専用ダイヤル（0570-00-5901）」に問い合わせたりして、要件を正確に確認することが重要です。

 

 

 

 

国税相談専用ダイヤル（0570-00-5901）

＜音声ガイダンスに従い、相談する内容の番号を選択＞

• 「1」 所得税

• 「2」 源泉徴収、年末調整、支払調書

• 「3」 譲渡所得、相続税、贈与税、財産評価

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• 「6」 その他