住まいの自習室

デフレ経済を脱却し、物価が上昇する中、今後の金利見通しはとても気になるところです。
特に住宅ローンは長期間の返済になりますので、商品内容や金利の選択は慎重に検討すべきです。
 

目次

①将来の金利動向
②ローンの期間
③リスク許容度
④現在の金利水準
⑤資産価値の下落リスク

①将来の金利動向

日本銀行は賃金の上昇を伴う形で2％の「物価安定の目標」を持続的かつ安定的に実現する事を目指しています。そして、粘り強い金融緩和を継続することで、経済活動を支え、賃金が上昇し易い環境を整えていま。しかし、経済や物価動向の不確実性が高いため、今後の金利の具体的な見通しは流動的であり、市場動向や経済情勢によって変動する可能性があります。詳細なレポートは日本銀行の公式サイトに掲載の「展望レポートのハイライト」を参考にしてみてください。

②ローンの期間

住宅ローンの借入期間を長くすると、毎月返済額は少なくなり家計への負担も減らせますが、逆に支払利息は多くなり総返済額は増えます。また、金利上昇時のリスクもローンの残存期間が長いほど、毎月返済額の上昇リスクが高くなりますので、注意が必要です。

③リスク許容度

これからの住宅ローンであれば、固定金利を選択して毎月返済負担の変動を避けた方が無難かと思われます。しかし、仮に金利が上昇しても返済に耐えられるだけの資金力があるのであれば、変動金利を選択しても良いと思います。、預貯金の蓄えが潤沢にあったり、株式投資をしていて、いざというときに換金できる状態であれば、相対的に金利負担が少ない変動金利を選択しておけば元本の返済が早く進みます。また、金利が上昇した際は、「繰り上げ返済」が有効です。

④現在の金利水準

日本の金利水準は、歴史的に見ても、世界的に見ても、かなり低い金利水準になっています。金利が２％上昇した場合や３％上昇した場合などに、毎月の返済負担がどの程度増えるか？予め確認しておきましょう。

⑤資産価値の下落リスク

利上げ（金利上昇）は「インフレの抑制」を目的としたものです。一般論として、金利が上昇すると不動産価格は下がると言われています。「借入金利が高くなると不動産を買う人が少なくなるから」とも言われています。住宅ローンで不動産を購入した後に、金利が上昇し不動産価格が下落すると、売却するときに「売れた金額」でローン残債を返済できない事態もあり得ます。そういう事態を回避するためにも、住宅購入時は購入金額の20％程度は自己資金を入れるなどすることも大切です。

『金利が上昇傾向にある中、住宅ローンは固定金利と変動金利はどちらを選択すべきか？』　～まとめ～

　　日本銀行は2023年4月に総裁が交代し、金融緩和政策の姿勢は継続されています。そのため、住宅ローンの変動金利が短期間で急激に上昇することは考えにくい状況です。とは言っても、将来的な金利上昇を想定しなければならない局面に来ていると思います。住宅ローンを利用する際は、金利が低いとか返済負担が軽いという安易な気持ちで、変動金利を選択することは進めることは出来ません。金利が上昇することを想定して、金利が上がっても返済負担が上昇しても耐えられるかどうか、よく確認してから金銭消費貸借契約書に署名捺印しましょう。

夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。

目次

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
②離婚や相続等で揉める要因になる
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。

『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』　～まとめ～

　　夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。
 

住宅ローンも借金です。安全かつ安心できる返済計画を立てる事が大切です。
教育資金や不測の事態なども念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう。
 

目次

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる

現在は低金利時代で、金融機関同士の競争も激しいため、昔に比べると多額の住宅ローンを借りられる時代にあります。しかし、大切な事は将来の教育費や私傷病による入院等のリスクを想定し、余裕を持った返済計画とすることです。

②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切

昭和の頃は6％～8％という住宅ローン金利もありました。今では考えられない金利水準になります。日本銀行によるゼロ金利政策も転換点を迎え、これからは金利上昇リスクが伴う時代です。変動金利が低いからと言って、安易に変動金利を選ばず、金利動向の見通し等をよく考えて選択しましょう。

③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く

住宅ローンは資産性が伴なうローンですので、遊興費等の借入と一緒には出来ません。しかし、借金であることに変わりはありません。借りる際は極力少なく、返済は短くという事を基本とする事が望ましいと言えます。預貯金が一定程度貯まったら、ローン内入れ（一部返済）も検討すべきでしょう。

⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

勤務先の業績悪化や転職による収入減、ご自身の入院、親の介護離職など将来のリスク要因を予め洗い出しておく事も大切です。基本的に、余力ある資金計画で貯蓄ができる生活水準を良しとする事が大切です。また、積立性の年金保険等などもありますが、若い方は老後資金より教育資金等を優先して蓄えた方が望ましいといえます。老後資金をせっせと積み立ててもインフレで貨幣価値が目減りする事も念頭に置くべきでしょう。

『住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？』　～まとめ～

住宅の取得にあたり、大半の方が住宅ローンを利用します。一般的に年収に対する住宅ローンの返済額割合は35％～40％が上限とされています。しかし、家族が出来ると、外食をしたり、旅行に行ったり、高級消費財を購入する場合もあるわけです。また、人生は「山あり谷あり」で不測の事態に直面するケースも往々にしてあります。住宅を取得する事により、安定した生活が送れるわけですが、予め想定されうるリスクはパートナーや両親と予め相談しておく事が大切になります。自分と家族のライフプランを考えて、安心安全な資金計画を立てましょう。