住まいの自習室

土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。一物とは土地の事で、五価とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格をいいます。それぞれがどういう価格で、どういう意味を持つのか説明いたします。
 

目次

①公示地価
②基準地標準価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格

⑥固定資産税評価額から地価相場を調べる

①公示地価

毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。ほぼ毎年同じ標準地を鑑定するので、地価変動がわかり易いというメリットがあります。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」「ここがポイント地価公示」「標準地、基準地検索システム」から確認できます。

②基準地標準価格

基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。公示地価の補完的な指標といえます。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」「標準地・基準地検索システム」から確認できます。

③相続税路線価

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

④固定資産税評価額

総務省・市町村が毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に一度評価を見直します。評価水準としては、平成6年度以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。
詳しくは総務省のHPから確認できます。

⑤実勢価格

実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。例えば、売出価格が2,000万円だった土地が1,800万円で成約になった時の実勢価格は1,800万円になります。

⑤固定資産税評価額から地価相場を調べる

土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することができます。固定資産税評価額は公示地価の7割程度となり、公示地価は一般的に実勢価格の目安とされています。
（実勢価格の算出方法）
実勢価格　＝　固定資産税評価額　÷　0.7
計算例）　固定資産税評価額2,000万円　÷0.7　＝　2,857万円

実勢価格　＝　　相続税路線価（㎡単価）×土地面積（㎡）　÷　0.8
計算例）　相続税路線価200千円　×　地積100㎡　÷　0.8　＝25,000千円
※路線価図には㎡単価が千円単位で記載されています。つまり、200と記載されている場合は、20万円（200千円）の㎡単価ということです。

『土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは？』　～まとめ～

　　一物五価の土地価格は、不動産会社で土地を査定する際に参考とされます。売出価格は、一物五価の中の公的な指標と売買事例等を参考にして、売主と不動産会社が相談して決定します。売主の希望価格となる場合もありますが、不動産会社は概ね3ヶ月程度で売却できるであろう価格を具体的な事例を示しながら売主に提示します。地域を熟知した不動産会社はその地域の市場動向を勘案し、不動産の立地や接道状況、近隣の売出物件との優劣等を踏まえて売主に提案しています。

デフレ経済を脱却し、物価が上昇する中、今後の金利見通しはとても気になるところです。
特に住宅ローンは長期間の返済になりますので、商品内容や金利の選択は慎重に検討すべきです。
 

目次

①将来の金利動向
②ローンの期間
③リスク許容度
④現在の金利水準
⑤資産価値の下落リスク

①将来の金利動向

日本銀行は賃金の上昇を伴う形で2％の「物価安定の目標」を持続的かつ安定的に実現する事を目指しています。そして、粘り強い金融緩和を継続することで、経済活動を支え、賃金が上昇し易い環境を整えていま。しかし、経済や物価動向の不確実性が高いため、今後の金利の具体的な見通しは流動的であり、市場動向や経済情勢によって変動する可能性があります。詳細なレポートは日本銀行の公式サイトに掲載の「展望レポートのハイライト」を参考にしてみてください。

②ローンの期間

住宅ローンの借入期間を長くすると、毎月返済額は少なくなり家計への負担も減らせますが、逆に支払利息は多くなり総返済額は増えます。また、金利上昇時のリスクもローンの残存期間が長いほど、毎月返済額の上昇リスクが高くなりますので、注意が必要です。

③リスク許容度

これからの住宅ローンであれば、固定金利を選択して毎月返済負担の変動を避けた方が無難かと思われます。しかし、仮に金利が上昇しても返済に耐えられるだけの資金力があるのであれば、変動金利を選択しても良いと思います。、預貯金の蓄えが潤沢にあったり、株式投資をしていて、いざというときに換金できる状態であれば、相対的に金利負担が少ない変動金利を選択しておけば元本の返済が早く進みます。また、金利が上昇した際は、「繰り上げ返済」が有効です。

④現在の金利水準

日本の金利水準は、歴史的に見ても、世界的に見ても、かなり低い金利水準になっています。金利が２％上昇した場合や３％上昇した場合などに、毎月の返済負担がどの程度増えるか？予め確認しておきましょう。

⑤資産価値の下落リスク

利上げ（金利上昇）は「インフレの抑制」を目的としたものです。一般論として、金利が上昇すると不動産価格は下がると言われています。「借入金利が高くなると不動産を買う人が少なくなるから」とも言われています。住宅ローンで不動産を購入した後に、金利が上昇し不動産価格が下落すると、売却するときに「売れた金額」でローン残債を返済できない事態もあり得ます。そういう事態を回避するためにも、住宅購入時は購入金額の20％程度は自己資金を入れるなどすることも大切です。

『金利が上昇傾向にある中、住宅ローンは固定金利と変動金利はどちらを選択すべきか？』　～まとめ～

　　日本銀行は2023年4月に総裁が交代し、金融緩和政策の姿勢は継続されています。そのため、住宅ローンの変動金利が短期間で急激に上昇することは考えにくい状況です。とは言っても、将来的な金利上昇を想定しなければならない局面に来ていると思います。住宅ローンを利用する際は、金利が低いとか返済負担が軽いという安易な気持ちで、変動金利を選択することは進めることは出来ません。金利が上昇することを想定して、金利が上がっても返済負担が上昇しても耐えられるかどうか、よく確認してから金銭消費貸借契約書に署名捺印しましょう。

目次

①接道義務の原則
②接道義務の例外
③建築基準法で定められた道路とは
 

①接道義務の原則

不動産を購入する場合や相続で取得した場合は、その土地が接道義務を満たしているか確認する事は大切です。「接道義務」とは、建築基準法で定められている道路に２ｍ以上接していなければならないという規定の事です。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が２ｍ以上あることが求められます。
接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、建物を建てることが出来ません。接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売る事や新しい家を建てる事に役立てる事が出来ます。

②接道義務の例外

建築基準法上の道路に接道していなく土地でも建物を建て替えする事が可能な例外規定があります。接道義務の例外を建築基準法の「43条但し書き道路」といいます。特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は次の通りになります。また、建替え時に建築基準法上の道路にする事が難しい前提があります。
①　建替え時に道路上の空間が４ｍになるまで建物を後退させる
②　2階以下の専用住宅にする
③　道路に接するすべての権利者の同意を得る
④　土地の周囲に広井空き地を有するなどの基準に適合させる
⑤　農道などの私道に面している
⑥　交通、安全、防火、衛生上支障がない
⑦　特定行政庁の許可が必要
⑧　建築審査会の同意が必要

接道義務が必要な理由は、安全性の確保のためです。主には、緊急車両の通行を確保する必要性や災害時の避難路を確保するため必要性が挙げられます。
 

③建築基準法で定められた道路とは

建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は次の通りです。
①　第42条第1項第1号
　道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）
②　第42条第1項第2号
　都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）
③　第42条第1項第3号
　建築基準法施行（昭和25年11月23日）以前から存在するもの
④　第42条第1項第4号
　道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
⑤　第42条第1項第5号
　特性行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）
⑥　第42条第2項
　建築基準法が施行される前から存在する幅員4ｍ未満で特性行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）
以上の6種類の道路のうち、第42条2項道路以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が４ｍ以上必要です。
※接道義務とセットバック

『接道義務で知っておくべきこと』　～まとめ～

　　接道義務とは、敷地に建物を建てる際には、建築基準法に定められた道路に2ｍ以上接していなければなりません。接道義務は災害時の避難路や緊急車両の通行を確保するために、必ず守らなければいけない接道義務を満たしていない場合、工事の停止や再建築を命じられることもあります。
家や土地を購入する場合、将来的に売却しづらい、再建築出来ない場合もあるため、しっかり接道要件を把握した上で売買の話しを進めてください。また、接道義務や建築基準法は複雑で難しいため、土地の状況によっては、専門的な知識が必要になるため、不動産の専門家や建築士と相談することをお勧めいたします。後々のトラブルを避けるためにも、接道要件の理解とにんしきが必要です。

夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。

目次

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
②離婚や相続等で揉める要因になる
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる

夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。

②離婚や相続等で揉める要因になる

夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。

③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる

購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。

『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』　～まとめ～

　　夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。
 

マンションや1戸建てなどの不動産を年度の途中で売却しても、売主には固定資産税の支払い義務が残ります。それは、固定資産税の納税義務者がその年の1月1日時点の所有者だからです。原則として、土地を売却した後も納税義務者は変わりません。しかし、不動産の実務上は、売主と買主で日割り計算して負担を分けるのが一般的です。
今回は、不動産売却後の固定資産税に関する基礎知識や計算方法につて説明いたします。

目次

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
②売主と買主による日割り清算
③固定資産税清算金とは？

①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？

固定資産税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。例えば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産とみなされ、課税対象となります。また、それらの固定資産を所有している限り、納税義務が生じて固定資産税を支払い続けなければなりません。
では、年度途中で不動産を売却した場合は、売主と買主のどちらが負担するのか？
不動産の売買契約書を締結する際に予め取決めしておく事が必要です。一般的には日割り清算する場合が多いでしょう。

②売主と買主による日割り清算

不動産売買契約を締結すると、一般的に条文等に【公租公課の負担】が記載されております。一般的な（関西以外は）場合は、公租公課の起算日を1月1日とし、引渡し日の前日までを売主が負担し、引渡し日から12月31日までを買主が負担するという取決めをする場合が多いです。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に、売主と買主の固定資産税負担を決める基準となる日を指します。
※関西地域では、「年度を4月1日～3月31日」とし、「起算日を4月1日」とする場合も多いでしょう。

③固定資産税清算金とは？

固定資産税清算金とは、不動産の売買を行うときに、不動産に係るその年の固定資産税や都市計画税を所有日数に応じて買主が売主に支払うお金（所有期間に応じた固定資産税等相当分）のことです。

『不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？』　～まとめ～

固定資産税清算金の支払いは、法的な規定はありません。売買契約書の中に必ず条項として組み込まれています。固定資産税は多くの自治体で、1.40％を標準課税として使用しています。しかし、固定資産税は地方税のため、居住している地方によって採用されている税率が異なる場合があります。また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に、毎年課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税清算金に都市計画税が含まれる場合があります。

住宅ローンも借金です。安全かつ安心できる返済計画を立てる事が大切です。
教育資金や不測の事態なども念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう。
 

目次

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる

現在は低金利時代で、金融機関同士の競争も激しいため、昔に比べると多額の住宅ローンを借りられる時代にあります。しかし、大切な事は将来の教育費や私傷病による入院等のリスクを想定し、余裕を持った返済計画とすることです。

②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切

昭和の頃は6％～8％という住宅ローン金利もありました。今では考えられない金利水準になります。日本銀行によるゼロ金利政策も転換点を迎え、これからは金利上昇リスクが伴う時代です。変動金利が低いからと言って、安易に変動金利を選ばず、金利動向の見通し等をよく考えて選択しましょう。

③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える

60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。

④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く

住宅ローンは資産性が伴なうローンですので、遊興費等の借入と一緒には出来ません。しかし、借金であることに変わりはありません。借りる際は極力少なく、返済は短くという事を基本とする事が望ましいと言えます。預貯金が一定程度貯まったら、ローン内入れ（一部返済）も検討すべきでしょう。

⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ

勤務先の業績悪化や転職による収入減、ご自身の入院、親の介護離職など将来のリスク要因を予め洗い出しておく事も大切です。基本的に、余力ある資金計画で貯蓄ができる生活水準を良しとする事が大切です。また、積立性の年金保険等などもありますが、若い方は老後資金より教育資金等を優先して蓄えた方が望ましいといえます。老後資金をせっせと積み立ててもインフレで貨幣価値が目減りする事も念頭に置くべきでしょう。

『住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？』　～まとめ～

住宅の取得にあたり、大半の方が住宅ローンを利用します。一般的に年収に対する住宅ローンの返済額割合は35％～40％が上限とされています。しかし、家族が出来ると、外食をしたり、旅行に行ったり、高級消費財を購入する場合もあるわけです。また、人生は「山あり谷あり」で不測の事態に直面するケースも往々にしてあります。住宅を取得する事により、安定した生活が送れるわけですが、予め想定されうるリスクはパートナーや両親と予め相談しておく事が大切になります。自分と家族のライフプランを考えて、安心安全な資金計画を立てましょう。