夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点
夫婦で購入する物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になります。
夫婦それぞれが所得証明書や団体信用生命保険の加入審査があります。ペアローンとも呼ばれており、夫婦が一緒に住む住宅の購入が対象になります。夫婦各々が別の住宅ローン契約であるため、ローンの借入可能額が増えて、住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用になる等のメリットがあります。
目次
①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
②離婚や相続等で揉める要因になる
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる
①夫婦の一方の退職や年収減があった場合、返済負担が重くなる
夫婦のうち一方が勤務先を退職したり、業績悪化により年収が大幅ダウンした場合、当初の返済計画通りに返済が進まなくなる恐れがあります。妻の出産や妊娠のほか、急病や事故による入院、親の介護等により、安定収入が脅かされるケースも無いとはいえません。予めライフプランを作成して、想定されうるリスク等を織り込んで、返済計画を立てる事も重要です。
②離婚や相続等で揉める要因になる
夫婦共有の住宅を所有すると、離婚や相続が発生した場合、手続きが複雑となり、夫婦や親族間で話し合いが必要になります。特に離婚の場合は、慰謝料等も加わり、物件の取扱いや売却等でしっかりした協議が必要になります。持分を配偶者に贈与したり、共有名義のまま売却して、ローン残債を返済した残金を分ける方法が一般的といえます。
③売却や賃貸に出す場合、夫婦の合意と手続きが必要になる
購入した住宅は共有の財産になるため、全ての手続きは夫婦の同意が必要になります。よって、単独の意思では売却や運用ができません。住宅を賃貸物件として貸し出す場合も夫婦で話し合って条件等を決めなければいけません。また、振り込まれる家賃も夫婦で分配した上で不動産所得を申告しなければいけません。
『夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合の注意点？』 ～まとめ～
夫婦共有名義で住宅を購入する場合、融資金額が増えてより高い住宅を購入できる一方、さまざまなリスクに対する備えについても考えておく必要があります。
また、夫婦間でも住宅を取得する際は、将来的に発生しうる不測の事態を想定して予め話し合っておく事が大切です。しっかりと相談して、無理のない返済計画を立てた上で夫婦共有名義の住宅取得を検討しましょう。
不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
マンションや1戸建てなどの不動産を年度の途中で売却しても、売主には固定資産税の支払い義務が残ります。それは、固定資産税の納税義務者がその年の1月1日時点の所有者だからです。原則として、土地を売却した後も納税義務者は変わりません。しかし、不動産の実務上は、売主と買主で日割り計算して負担を分けるのが一般的です。
今回は、不動産売却後の固定資産税に関する基礎知識や計算方法につて説明いたします。
目次
①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
②売主と買主による日割り清算
③固定資産税清算金とは？
①不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？
固定資産税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。例えば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産とみなされ、課税対象となります。また、それらの固定資産を所有している限り、納税義務が生じて固定資産税を支払い続けなければなりません。
では、年度途中で不動産を売却した場合は、売主と買主のどちらが負担するのか？
不動産の売買契約書を締結する際に予め取決めしておく事が必要です。一般的には日割り清算する場合が多いでしょう。
②売主と買主による日割り清算
不動産売買契約を締結すると、一般的に条文等に【公租公課の負担】が記載されております。一般的な（関西以外は）場合は、公租公課の起算日を1月1日とし、引渡し日の前日までを売主が負担し、引渡し日から12月31日までを買主が負担するという取決めをする場合が多いです。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に、売主と買主の固定資産税負担を決める基準となる日を指します。
※関西地域では、「年度を4月1日～3月31日」とし、「起算日を4月1日」とする場合も多いでしょう。
③固定資産税清算金とは？
固定資産税清算金とは、不動産の売買を行うときに、不動産に係るその年の固定資産税や都市計画税を所有日数に応じて買主が売主に支払うお金（所有期間に応じた固定資産税等相当分）のことです。
『不動産売却後の固定資産税は誰が払うのか？』 ～まとめ～
固定資産税清算金の支払いは、法的な規定はありません。売買契約書の中に必ず条項として組み込まれています。固定資産税は多くの自治体で、1.40％を標準課税として使用しています。しかし、固定資産税は地方税のため、居住している地方によって採用されている税率が異なる場合があります。また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に、毎年課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税清算金に都市計画税が含まれる場合があります。
住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？
住宅ローンも借金です。安全かつ安心できる返済計画を立てる事が大切です。
教育資金や不測の事態なども念頭に置いて、資金計画を立てていきましょう。
目次
①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ
①借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
現在は低金利時代で、金融機関同士の競争も激しいため、昔に比べると多額の住宅ローンを借りられる時代にあります。しかし、大切な事は将来の教育費や私傷病による入院等のリスクを想定し、余裕を持った返済計画とすることです。
②変動金利か固定金利を選択する際は、金利動向の見通しが大切
昭和の頃は6％～8％という住宅ローン金利もありました。今では考えられない金利水準になります。日本銀行によるゼロ金利政策も転換点を迎え、これからは金利上昇リスクが伴う時代です。変動金利が低いからと言って、安易に変動金利を選ばず、金利動向の見通し等をよく考えて選択しましょう。
③何歳で定年するのか？老後の返済負担も考える
60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。
④住宅ローンも借金、繰り上げ返済を念頭に置く
住宅ローンは資産性が伴なうローンですので、遊興費等の借入と一緒には出来ません。しかし、借金であることに変わりはありません。借りる際は極力少なく、返済は短くという事を基本とする事が望ましいと言えます。預貯金が一定程度貯まったら、ローン内入れ（一部返済）も検討すべきでしょう。
⑤不測の事態も想定し、常に貯蓄もする余裕を持つ
勤務先の業績悪化や転職による収入減、ご自身の入院、親の介護離職など将来のリスク要因を予め洗い出しておく事も大切です。基本的に、余力ある資金計画で貯蓄ができる生活水準を良しとする事が大切です。また、積立性の年金保険等などもありますが、若い方は老後資金より教育資金等を優先して蓄えた方が望ましいといえます。老後資金をせっせと積み立ててもインフレで貨幣価値が目減りする事も念頭に置くべきでしょう。
『住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？』 ～まとめ～
住宅の取得にあたり、大半の方が住宅ローンを利用します。一般的に年収に対する住宅ローンの返済額割合は35％～40％が上限とされています。しかし、家族が出来ると、外食をしたり、旅行に行ったり、高級消費財を購入する場合もあるわけです。また、人生は「山あり谷あり」で不測の事態に直面するケースも往々にしてあります。住宅を取得する事により、安定した生活が送れるわけですが、予め想定されうるリスクはパートナーや両親と予め相談しておく事が大切になります。自分と家族のライフプランを考えて、安心安全な資金計画を立てましょう。
