土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは
土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。一物とは土地の事で、五価とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格をいいます。それぞれがどういう価格で、どういう意味を持つのか説明いたします。
目次
①公示地価
②基準地標準価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格
⑥固定資産税評価額から地価相場を調べる
①公示地価
毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。ほぼ毎年同じ標準地を鑑定するので、地価変動がわかり易いというメリットがあります。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」「ここがポイント地価公示」「標準地、基準地検索システム」から確認できます。
②基準地標準価格
基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。公示地価の補完的な指標といえます。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」「標準地・基準地検索システム」から確認できます。
③相続税路線価
60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。
④固定資産税評価額
総務省・市町村が毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に一度評価を見直します。評価水準としては、平成6年度以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。
詳しくは総務省のHPから確認できます。
⑤実勢価格
実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。例えば、売出価格が2,000万円だった土地が1,800万円で成約になった時の実勢価格は1,800万円になります。
⑤固定資産税評価額から地価相場を調べる
土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することができます。固定資産税評価額は公示地価の7割程度となり、公示地価は一般的に実勢価格の目安とされています。
（実勢価格の算出方法）
実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7
計算例） 固定資産税評価額2,000万円 ÷0.7 ＝ 2,857万円
実勢価格 ＝ 相続税路線価（㎡単価）×土地面積（㎡） ÷ 0.8
計算例） 相続税路線価200千円 × 地積100㎡ ÷ 0.8 ＝25,000千円
※路線価図には㎡単価が千円単位で記載されています。つまり、200と記載されている場合は、20万円（200千円）の㎡単価ということです。
『土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは？』 ～まとめ～
一物五価の土地価格は、不動産会社で土地を査定する際に参考とされます。売出価格は、一物五価の中の公的な指標と売買事例等を参考にして、売主と不動産会社が相談して決定します。売主の希望価格となる場合もありますが、不動産会社は概ね3ヶ月程度で売却できるであろう価格を具体的な事例を示しながら売主に提示します。地域を熟知した不動産会社はその地域の市場動向を勘案し、不動産の立地や接道状況、近隣の売出物件との優劣等を踏まえて売主に提案しています。
接道義務で知っておくべきこと
目次
①接道義務の原則
②接道義務の例外
③建築基準法で定められた道路とは
①接道義務の原則
不動産を購入する場合や相続で取得した場合は、その土地が接道義務を満たしているか確認する事は大切です。「接道義務」とは、建築基準法で定められている道路に２ｍ以上接していなければならないという規定の事です。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が２ｍ以上あることが求められます。
接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、建物を建てることが出来ません。接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売る事や新しい家を建てる事に役立てる事が出来ます。
②接道義務の例外
建築基準法上の道路に接道していなく土地でも建物を建て替えする事が可能な例外規定があります。接道義務の例外を建築基準法の「43条但し書き道路」といいます。特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は次の通りになります。また、建替え時に建築基準法上の道路にする事が難しい前提があります。
① 建替え時に道路上の空間が４ｍになるまで建物を後退させる
② 2階以下の専用住宅にする
③ 道路に接するすべての権利者の同意を得る
④ 土地の周囲に広井空き地を有するなどの基準に適合させる
⑤ 農道などの私道に面している
⑥ 交通、安全、防火、衛生上支障がない
⑦ 特定行政庁の許可が必要
⑧ 建築審査会の同意が必要
接道義務が必要な理由は、安全性の確保のためです。主には、緊急車両の通行を確保する必要性や災害時の避難路を確保するため必要性が挙げられます。
③建築基準法で定められた道路とは
建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は次の通りです。
① 第42条第1項第1号
道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）
② 第42条第1項第2号
都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）
③ 第42条第1項第3号
建築基準法施行（昭和25年11月23日）以前から存在するもの
④ 第42条第1項第4号
道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
⑤ 第42条第1項第5号
特性行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）
⑥ 第42条第2項
建築基準法が施行される前から存在する幅員4ｍ未満で特性行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）
以上の6種類の道路のうち、第42条2項道路以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が４ｍ以上必要です。
※接道義務とセットバック
『接道義務で知っておくべきこと』 ～まとめ～
接道義務とは、敷地に建物を建てる際には、建築基準法に定められた道路に2ｍ以上接していなければなりません。接道義務は災害時の避難路や緊急車両の通行を確保するために、必ず守らなければいけない接道義務を満たしていない場合、工事の停止や再建築を命じられることもあります。
家や土地を購入する場合、将来的に売却しづらい、再建築出来ない場合もあるため、しっかり接道要件を把握した上で売買の話しを進めてください。また、接道義務や建築基準法は複雑で難しいため、土地の状況によっては、専門的な知識が必要になるため、不動産の専門家や建築士と相談することをお勧めいたします。後々のトラブルを避けるためにも、接道要件の理解とにんしきが必要です。
