土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは
土地の価格は「一物五価」といって5つの価格が存在します。一物とは土地の事で、五価とは「公示地価」「基準地標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つの価格をいいます。それぞれがどういう価格で、どういう意味を持つのか説明いたします。
目次
①公示地価
②基準地標準価格
③相続税路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格
⑥固定資産税評価額から地価相場を調べる
①公示地価
毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものです。国土交通省土地鑑定委員会が価格を決定し、3月に公表されます。ほぼ毎年同じ標準地を鑑定するので、地価変動がわかり易いというメリットがあります。詳しくは国土交通省が運営する「地価公示」「ここがポイント地価公示」「標準地、基準地検索システム」から確認できます。
②基準地標準価格
基準地標準価格とは、各都道府県によって判定された毎年7月1日時点の標準価格のことで、土地取引の指標とされています。公示地価の補完的な指標といえます。基準地標準価格について詳しくは「都道府県地価調査」「標準地・基準地検索システム」から確認できます。
③相続税路線価
60歳以降も働ける時代になりましたが、定年後の60歳以降は給与が減額されるのが一般的でしょう。給与が右肩上がりの時代であれば余裕もありますが、老後の収入や定年時の預貯金残高を予め見極める事も大切かと思います。余力を持った返済計画で、定年時に一括返済出来るよう預貯金の毎月積立額も念頭に置くべきでしょう。
④固定資産税評価額
総務省・市町村が毎年1月1日時点の価格を決定し、3年に一度評価を見直します。評価水準としては、平成6年度以降は公示地価の水準の7割程度になるとされています。
詳しくは総務省のHPから確認できます。
⑤実勢価格
実勢価格とは、土地の売買で実際に取引が成立した価格のことです。例えば、売出価格が2,000万円だった土地が1,800万円で成約になった時の実勢価格は1,800万円になります。
⑤固定資産税評価額から地価相場を調べる
土地の相場価格は、固定資産税評価額をもとに算出することができます。固定資産税評価額は公示地価の7割程度となり、公示地価は一般的に実勢価格の目安とされています。
（実勢価格の算出方法）
実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7
計算例） 固定資産税評価額2,000万円 ÷0.7 ＝ 2,857万円
実勢価格 ＝ 相続税路線価（㎡単価）×土地面積（㎡） ÷ 0.8
計算例） 相続税路線価200千円 × 地積100㎡ ÷ 0.8 ＝25,000千円
※路線価図には㎡単価が千円単位で記載されています。つまり、200と記載されている場合は、20万円（200千円）の㎡単価ということです。
『土地の価格「一物五価（いちぶつごか）」とは？』 ～まとめ～
一物五価の土地価格は、不動産会社で土地を査定する際に参考とされます。売出価格は、一物五価の中の公的な指標と売買事例等を参考にして、売主と不動産会社が相談して決定します。売主の希望価格となる場合もありますが、不動産会社は概ね3ヶ月程度で売却できるであろう価格を具体的な事例を示しながら売主に提示します。地域を熟知した不動産会社はその地域の市場動向を勘案し、不動産の立地や接道状況、近隣の売出物件との優劣等を踏まえて売主に提案しています。
