不動産契約の電子化導入によるこれから
宅建業法の改正により、不動産取引に必要な書類の完全電子化が解禁されました。
どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
不動産取引に必要な書類とは
①媒介契約書
不動産売買で不動産会社に仲介してもらうときに、売主・買主と不動産会社間で締結する契約書です。
②重要事項説明書
契約や物件自体に関する重要な事項を説明した書面です。
契約の「前」に交付し、宅建士が説明する義務があります。
③不動産売買契約書
宅建業者が売主・買主に交付する不動産売買契約書です。
電子化によるメリット
メリット①
移動時間を考慮したり、両者にとって都合のよい時間を設定しやすくなり、業務効率化、契約までのスピードアップにつながります。
メリット②
電子書面を作成・送付すれば紙書面の作成・郵送は不要となり、押印も多くが不要となったことです。
紙の書面を用意して記名・押印し郵送する手間、切手代がかからなくなりコストが削減されます。
メリット③
取引に関わる記録がデータ化されることです。
デジタルデータとして保管・保全できるので書類を探しやすく、物理的なスペース削減とともに整理や管理も容易となります。
電子化によるデメリット
デメリット①
不動産売買にかかる重要書類のやり取りには、高いセキュリティが求められます。
単に電子化すればいいというわけではないため、改正と同時に電子化の対応ができる不動産会社ばかりではないはずです。
デメリット②
これまで対面で行っていたものをオンライン化、電子化することで、操作方法に手間取ってしまう可能性もあります。
IT重説に関しては、途中でオンライン接続が切れてしまったような場合には、説明自体が無効となってしまいます。
重要事項説明は「義務」ですので、再度、説明を受ける時間を設けなければなりません。
デメリット③
書類が電子化することにより、保管は容易になります。
しかし、保管方法によっては紛失のリスクが高まります。
紙の大事な書類は、紛失しないよう、劣化しないよう、ファイルや箱に入れて大事にしまわれていることと思います。
電子データになってからも同様に、保管方法は検討する必要があります。
まとめ
不動産契約の電子化は従来の紙書面での交付が無効となったり、制限されたわけではありません。
電子契約には取引相手方の承諾が不可欠です。
不動産会社としては、取引相手方の意向や取引内容、業務の方針等によって方法を選び、使い分けるべきでしょう。
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マンション建て替え条件の緩和検討へ
政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入ります。
所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正を目指します。
法改正によってどのようなメリットがあるのでしょうか。
区分所有法とはどういう制度？
区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」です。
一棟の建物を区分して所有権の対象とする場合の、各部分ごとの所有関係を定めるとともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律です。
区分所有者は、一棟の建物を区分して所有する以上は必然的に建物およびその敷地等を共同して管理する必要があり、そのための機構や方法等について規定しなければなりません。
区分所有法の現行制度から検討中の案
①建て替えの場合
●区分所有法の5分の4要件の緩和：4分の３
●相続などで連絡がつかない所在不明の区分所有者は一定の条件で意思決定から除外（分母から除外すること）
●被災マンション法の再建・取壊し等の5分の4要件の緩和なども論点
②マンションの敷地の売却の場合
区分所有法の全員の同意の緩和：4分の3
老朽化マンションの増加とは？
老朽化マンションは建物や設備が経年劣化して外観などが悪くなったマンションの総称です。
1981年以前に建設されたマンションは旧耐震基準に沿ったものです。
日本の人口は減少局面にあるのに、新築マンションが次々に建っており、2020年末の段階で築40年を超えるマンションは103万戸、2040年には405万戸まで膨らむと国土交通省は推計しています。
マンションの建て替え需要はあるのに、「5分の4」以上の賛成が必要という現行の区分所有法が足枷になり老朽化マンションが増えることは、地震の多い日本では危険です。
まとめ
長谷工コーポレーションはこの40年で40棟ほど建て替えた実績があり、潜在的な需要は多いのでしょう。
この法改正が安心安全な住まいの再生に向けて建て替えを検討する管理組合の後押しにつながるのではないでしょうか。
新築戸建購入の場合は耐震等級が住宅購入の判断材料のひとつになります。
耐震等級1は建築基準法の耐震基準を満たしている建物です。
まずは耐震等級1～3の住宅を選び、さらに地盤や周辺環境などの確認も合わせて行なっておくと安心でしょう。
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羽田空港へのアクセスが便利に！「蒲蒲線」開業へ
東京のJR・東急蒲田駅と京急蒲田駅をつなぎ羽田空港まで伸ばす「新空港線」、いわゆる蒲蒲線の整備計画について大田区が6日記者会見を行いました。
どのような整備計画なのでしょうか？
「蒲蒲線」の事業計画とは
蒲蒲線（新空港線）は、東急多摩川線矢口渡駅付近から多摩川線を地下化し、東急蒲田地下駅、京急蒲田地下駅を通り、大鳥居駅の手前で京急空港線に乗り入れる計画です。
現在の計画では一期整備として、蒲田駅と京急蒲田駅の未接続の解消を第一に考え、まずは、東急多摩川線を京急蒲田駅までつなぎ、そこで京急空港線に乗り換える形となっています。
2035年開業を目指します。
一期整備とは
「一期整備」（京急蒲田駅まで）・「二期整備」（大鳥居駅まで）という表現が使われていて、まずは京急蒲田駅までを開業し、乗り換えを実現することを第1段階とする、と平成28年4月の国の交通政策審議会答申で示されました。
問題点とは
東急と京急では線路幅(ゲージ)の違いや費用負担など、羽田空港直通へのハードルは高く、総事業費は1360億円にのぼり、そのうちの3分の1ずつを、国と東京都・大田区、第三セクターが負担するといいます。
第三セクターは、大田区と鉄道会社などが出資します。
利用者は1日5.3万人が見込まれていて、17年間かけて黒字に転換する予定です。
今回の整備のメリットとは
松原忠義大田区長は6日の記者会見で、「さらなる活性化のため、地域特性を生かしたまちづくりを連動して進める」と強調しました。
今回の整備により東急沿線の渋谷などへのアクセス向上に加え、大森エリアなど周辺の活性化も期待できるとしています。
まとめ
今回の整備では矢口渡駅から京急蒲田駅への乗り入れが可能となり、また二期整備では矢口渡から羽田空港までのアクセスが可能となるため、今より気軽に日本各地への旅行や出張へ行けそうです。
矢口渡駅は商店街があり利便性の高い街ですが、今後更に人気の高いエリアになるのではないでしょうか。
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蒲蒲線に関して新しい情報があればまた取り上げます。
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日本経済が成長するために必要なこと
経済社会システム総合研究所会長の小林喜光氏が資本主義の新しいあり方について考えを述べられています。
日本経済が成長するためには何が必要なのでしょうか。
資本主義の構造変化とは？
➀国内総生産（GDP）では満たされないニーズの拡大
所得だけでなく、健康や生活、持続可能な環境や社会など多くの要素が人々の生活満足度に影響しています。
快適資本主義の構築に取り組まなければなりません。
②環境など社会課題を市場が評価する機能が必要
新自由主義（政府などによる規制の最小化と、自由競争を重んじる考え方）の価値観では地球温暖化や格差の問題に対応できず、改革が必要となります。
③無形資産の重要性の高まり
付加価値を生む原動力は機械設備などの有形資産から人々の知識や企業の研究開発、データなど無形資産にシフトしています。
日本経済が成長するためにすべき施策
国の目標を多様な価値を含め再定義すべきです。
社会の基礎となる人的資本、研究開発、データ投資をどう増やしていくかなどを目標に定め、政策対応すべきです。
また知的財産やデータを公的な枠組みで保有・活用していく仕組みを作るべきです。
従業員や顧客、地域など幅広いステークホルダー（企業活動を行う際に影響を受ける利害関係者全般）を無形資産の共有者と位置づけ、信頼関係を強めていくべきです。
まとめ
日本経済が成長するためにはニーズが多様化していることに企業と国が対応していかなくてはなりません。
人々が求めるものはモノからコト、コトからココロへ向かっています。
住宅購入・売却においても親身になってくれる会社で検討したいものです。
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