首都圏の家賃が他県より高い理由
2021年消費者物価地域差指数で物価を構成する10大費目のうち、家賃など住居費が最も高いのは東京都でした。
全国平均を3割上回る高水準なのはなぜなのでしょうか？
消費者物価地域差指数とは
消費者物価地域差指数 「消費者物価指数」は、時間の経過による物価変動を見るための指数であるのに対し、「消費者物価地域差指数」は、その年における地域間の物価水準の差を表すための指数です。
10大費目とは
食料、住居、光熱・水道、家具・家事用品、被服及び履物、保健医療、交通・通信、教育、教養娯楽、諸雑費と10に分かれています。
住居費の都道府県別ランキング
1位の東京都は全国平均を100とした住居の指数で131.9でした。
2位の神奈川県が116.1で、続いて千葉県（112.5）、埼玉県（106.9）と首都圏が上位を占めました。
上記の他に全国平均を上回ったのは京都府（101.7）だけです。
そして、最も指数が低いのは香川県の81.4で、東京との差は50ポイント以上です。
地域差は10大費目で最も大きく、コロナ禍が収束して都心に住む需要が再び高まれば、差はさらに広がる可能性があります。
まとめ
世界的なインフレのさなかで東京都を中心に家賃が一段と高騰する懸念があります。
住宅ローン金利が上昇すると、家計調査で家賃・地代を支払う世帯の割合が高まる傾向にあるため、住宅ローンの超長期固定金利は上昇傾向を続けており、賃貸住宅シフトが家賃相場をさらに押し上げかねません。
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太陽光パネル設置義務化による影響
東京都は検討中の新築住宅への太陽光パネルの設置義務化について、屋根面積が20平方メートル未満の建物は対象外とする方針を示しました。
太陽光パネル設置義務化は私達に影響するのでしょうか？
太陽光パネルとは
太陽光で発電を行うためのパネルのことです。太陽電池板、太陽電池モジュールともいいます。
太陽光パネル設置のメリット
①電気代を節約できる
太陽光発電で発電した電気を使うことができるので、電力会社から購入する電力量を抑え、電気代を節約することができます。
➁売電できる
余った電力は、固定価格買取制度によって国が10年間の固定価格で買い取ってもらうことが可能です。
③災害時に安心
家庭で発電できるということは、災害で停電などが起こったときも安心です。
発電している日中の間は、電力を使うことができます。
④遮熱効果が高い家になる
屋根に太陽光パネルを搭載することで屋根の一部が外気に触れにくくなり、遮熱効果がアップします。
太陽光パネル設置のデメリット
➀設置費用がかかる
太陽光発電設備の設置費用は、太陽光パネルやパワーコンディショナー、配線などすべて含めて100万〜300万円程度が目安です。
➁メンテナンス費用がかかる
太陽光発電設備は基本3〜4年に一度程度の定期点検が必要になります。
太陽光パネル設置義務化の理由と効果
太陽光発電の義務化が進められているのは地球温暖化対策のひとつとして、再生可能エネルギーを普及させて、温室効果ガスの排出量を減らすためです。
2050年には排出量をゼロにして、脱炭素社会（カーボンニュートラル）を実現しようとしています。
目標達成のためには国や事業者が取り組むだけでは不十分で、個人でも恒常的に排出量を抑える必要があります。
再生可能エネルギーは複数ありますが、風力発電やバイオマスなどは個人向けではありません。
しかし、太陽光発電は1990年代から制度が整えられ、導入のハードルは下がっています。
まとめ
狭小な建物は太陽光パネル設置場所の確保が難しいと判断し、事実上義務化の対象から除外しましたが省エネ性能や断熱性能などは都の基準を満たすことを求めます。
個人宅の太陽光パネルの設置に対しては自治体などが補助金を出しているので、新築の際は前もって確認しなくてはなりません。
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集成材の値下げと今後の影響
集成材の流通価格が2年ぶりに下落しました。
高騰が続いていた木材相場に変化の兆しがあらわれていますが今後何か影響があるのでしょうか？
集成材とは
住宅の梁や柱に使われる部材です。
あらかじめ乾燥処理を施した板や角材を接着剤で張り合わせた木材で、加工していない無垢材に比べ強度が強く、施工後、年月がたってもゆがみなどがでにくいとされています。
日本の集成材の輸入率は
日本は住宅に使う木材の半分を輸入に頼っています。
新設住宅着工が減ってきたなか、集成材の輸入が増加し需給が緩和しています。
貿易統計によると、1～6月の集成材輸入量はおよそ56万4千立方メートルと前年同期比で25%増加しました。
欧州やロシア、中国などから多く入ってきています。
他の木材の価格動向は
21年11月以降、最高値を更新していた国産合板は指標の針葉樹合板が、東京地区の問屋卸価格で1枚2000円と6月から横ばいです。
住宅需要の減速や、ロシアから合板材料となる単板の調達が出来なくなり製材所との間で取り合いになっていた原料の国産丸太の価格も落ち着いてきました。
国産合板の高値を背景に輸入量が急増していた中国産の針葉樹合板は、需要減から注文に減速感が出てきました。
値下がりする例も出てきているようです。
まとめ
集成材の流通価格が２年ぶりに下落したものの木材製品の価格水準は当面、高値圏で推移しています。
集成材は値下げしても需要が鈍いため、価格調整には消極的とされています。
ラミナ(集成材の原料となる引き板材)も7月から入荷されているのはロシアのウクライナ侵攻で急反発した4～6月期契約分で、円安もあり高値です。
国産針葉樹合板は在庫が依然として少なく生産時に使う接着剤価格の高騰や物流コストの上昇があり、下がる状況にはないようです。
木材製品の高止まりは住宅の建設コストを押し上げ、住宅着工を鈍らせる一因となりそうです。
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住宅ローン金利差拡大からの選択
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住宅ローンの変動型と固定型の金利差が広がっています。
私たちにはどのような影響があるのでしょうか？
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンは「固定型」、「変動型」に分けられます。
「固定型」は借り入れ時に契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプです。
「変動型」は金融情勢の変化によって、金利が変動していくタイプです。
金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更される場合が一般的です。
変動型と固定型の金利差
住宅ローンサービス「モゲチェック」を運営するMFSが、主要行の変動金利の平均値と長期固定型の住宅ローン「フラット35」の金利差を算出した結果、変動型と固定型の金利差は、日銀が2018年7月に長期金利の変動幅の上限をそれまでの0.1%から0.2%に広げた後、同年11月に0.97%まで広がりました。
その後は米中貿易摩擦などを背景に長期金利が低下し、19年9月に金利差は0.63%まで縮みましたが足元で再び拡大しています。
変動金利が低い理由
銀行にとって住宅ローンは貸し倒れリスクが極めて低い貸出先で、変動型は銀行が金利変動リスクをほぼ負わないで済むため競争の主戦場になっています。
各銀行は基準金利が変わらないにもかかわらず変動型金利の引き下げを競ってきました。
auじぶん銀行の年0.289%を筆頭に、みずほ銀行もネット経由の最優遇金利は年0.375%としています。
まとめ
変動型と固定型の金利差拡大は毎月の返済額の差に直結します。
元本3500万円でボーナス払いを併用しない場合、年間20万円近くの差になります。
固定型は将来に渡って返済金額が変わらないため、返済計画がたてやすく、金利上昇時のリスクを減らせるので安心ですが、年20万円のコストを払ってまで回避しなくてはならないリスクかどうか冷静に判断しなくてはなりません。
超低金利の変動型を選ぶことができる今、住宅購入の後押しにもなります。
何かお困りのときは、矢口渡で15年の実績があるイエステーション矢口店にご相談ください。
お客様のお力になれるよう一生懸命努力します。
必要な場合は、弁護士・司法書士・税理士の先生もご紹介しています。
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